独学で宅建合格!人生大逆転!!

独勉どっとこむへようこそ。

人生大逆転

いざ、旅立ちの時。

「一発逆転」するには武器ががいる。社会人になって、その武器のひとつは資格であると気づく。世間で知名度があって、合格すれば一定以上のニーズが見込める資格。取得にかけたコスト以上にリターンがあり、資格を取るために得た知識が実際の業務に直結する無駄のない資格。格差激しい今の時代、じぶんで考え行動していかなければ回ってくる案件はカスばかり。仕事をこなしながら、貴重な自由時間を費やし、見事合格したならば、これから先の人生は大なり小なり輝いたものに変化していくことでしょう。

資格があなたの人生の糧とならんことを。




資格取得の意義

資格には、試験合格者に対してその力量にお墨付きを与える(ステータス)機能と、実際に資格を目指して学習する中で必要な業務知識を身につけさせる(学習)機能とがある。資格は目指しただけでは意味がない。資格は合格しなくてはゼロである。合格発表の当日となれば、合格した者と合格できなかった者しかいない。すべては平等、紛れはない。ゼロから勉強を始めて、合格後には資格取得者として恥ずかしくない実力がつき、その実力に対して公的なお墨付きをもらえるのが資格。落ちたけど勉強になったなんて感想は自己満足に過ぎない。法律によって資格取得者にしか門戸が開かれない独占業務というものも存在する。資格商法で大量にばらまかれているなんちゃって資格(もどき)でない限り、まともな資格を取得することで損をすることはない。お墨付きって意味で言えば国家資格が最強!となる。学会資格・業界資格・民間資格の中にも社会的に評価されている資格はあるが、集金目的のなんちゃっても紛れているので要注意。目指す前に、まずその資格について下調べをすることが大切だ。

資格をとって損をすることはない!

時間は無限ではない

資格を取るには貴重な時間を費やすことになる。資格を目指す際には、その資格にコスト(時間とお金と労力)を掛けて取得する意味のあるものか良く考えてからチャレンジしたい。試験は難しいのに、まったく役に立たない資格は取るだけ無駄。投資は価値のあるもの(これから価値の出るもの)に対して行うべき。10万円くらいの講習を受ければとれる労務管理士なんてものもあるが、管理人はこれまでお金で買える資格で価値のあったものを見た試しがない。

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無価値な資格・資格商法に注意

このページをご覧いただいている方は、既に資格取得に対して興味がある方だと思う。誰でも合格、取っても使えない、なんちゃって資格も世の中にはたくさんある。そんなゴミ資格取得のためにお金と時間と労力とを掛けるような愚行は避け、本当に価値のある資格を見極めて、ぜひ合格へ向けた最短の取り組みをしてほしい。誰でもは取れない難関資格も残念なことに存在する。しかし、すべてが一握りの天才しか取れないような資格ではない。やればできる!!という難易度でありながらきちんと価値のある資格も存在する。

このサイトで全力で推奨している「宅地建物取引士」資格については、国土交通大臣のお墨付きのある国家資格であり、勉強した分はきちんとリターンを見込める資格のひとつ。不動産業者には従業員5人に1人の割合で設置義務もあります。取引における重要事項説明など宅建士でないとできない独占業務もあり、この資格を目指さない理由が見つかりません。ほら、今すぐにでも宅建の勉強をしたくなってきましたね?では、一緒に頑張りましょう!!

資格で人生が変わる!!
 


その資格の選び方は間違っている!?

来年の宅建士試験までたっぷり時間があります。この機会を利用して、資格を取得することについてもう一度考えてみましょう。というのも、ふとしたタイミングで宅建と同時に他の資格も狙おうという思いがあたまに浮かぶかもしれません。確かにとれるものは全部拾うって考え方は素晴らしいことです。



成功すれば一気に複数の資格ホルダーとなります。箔が付く・キャリアアップにつながる・資格手当がつく・ハッタリが効く・自己満足が満たされるなどなど、考えるまでもなくいくつものメリットが想像つきます。

最高の結果が出た時は、うまいお酒でそれまでの努力をねぎらいたいものです。しかし、一番とりたい資格はなにか?と考えた時に、やみくもにアレコレ手を出してしまうのは効率的ではないなというのが本日のテーマです。独勉をする者にとって無駄というのは罪だと思います。この場合の無駄とは、使わない・使えない・受からない資格は時間と労力とお金の無駄だろうと。

何となく受けて得られるものはない!

関係性がある資格を検討する

小さいものをいくつも積み上げるより、大きな資格をド~ンとゲットしてその資格を生業にしていくのがベスト。しかし、そんな美味しい資格はそうそうないし、あったとしても高嶺の花。自分の年齢によってはもう勝負付けが終わっているものもある(40才を超えていきなり医者になりますとか無理ですよね?)。

現実的なところで、今から目指して取れるような資格でかつじぶんの興味関心や価値感に合致しているもの。複数の資格を取得するのであれば、知識や技能が関連して幅が広がったり業務を補完するような資格が良い。じぶんの強みというのを考えると、まんべんなく中途半端に~というよりは、ある程度領域を絞った資格を考えた方がその領域に精通できて重宝がられます。

管理人も先日、こんな資格をとろうなんてことを申しました。ケチな管理人でも資格取得にかかるコスト(お金と時間と労力と)を回収できると思ったから。FPに関していえば住宅ローンなどの知識は、宅建とも関係してくるのでテキストを読んでいても興味深いものがあります。お客さんとお話しするのであれば、関連する話題の豊富さは役に立つだろうと。イメージするところは、ローン金利等のお得な話を披露できる便利な宅建士のおっさん。こんな感じの食いつなぎ方ってめっちゃリアル・・・。

でも、

不動産に精通した知識・目利きと、人脈があるなら宅建業者になった方がうまみはあります(当然リスクもある)。ちなみに、じぶんの物件を自ら賃貸することは宅建業にはあたりません。資格不要ですので、(賃貸にまわせるような)物件を所有されている方はテレビコマーシャルに出てくる土地活用は36年一括借り上げ~といった結局儲けさせてくれることはない胡散臭いぼったくり業者に丸投げなどせず、どんどんじぶんで不動産賃貸をはじめてください。

世の中のトレンドを考える

不動産業を軸に考えるとこれから避けて通れないのは外国人問題。これはお客さんとしてもあらわれるでしょうし、トラブル先として出てくることも容易に想定されます。最近は観光地に立ち寄ればそこはプチ外国。日本人はまばらでまわりは外人だらけ。最終的にはじぶんが宅建士として働くのであれば仕事で相手と意思疎通ができるレベルに仕込んでおく。もし、不動産業者になるのであれば選択肢は2つ。

じぶんで語学に精通するか、話せる人を雇うか。

この問題はどこかしらで壁となって出てくると思われます。不動産ばかりでなく、どんな事案であってもしばらくは中国が大きなウェイトを占めていくことは覚悟しておかなくてはなりません。そもそも借金まみれの日本が、いつまでも世界基準でお金持ちってことがある筈がないです。売る相手が外国人であるなら相手の言葉で説明できなければノーチャンスです。しかし中国の人と切った張ったの商売をするのって完全に圧倒されそう。

ひとの話を鵜呑みにしてはいけない。

先日のお話。うちのオカンがいとこ(男)が築10年弱のマンションを売って戸建てを新築するらしいという話を聞きつけてきた。その中身を聞くと、北千住はいま都心からのアクセスも良く人気になっていて、買ったとき以上の値段でマンションが売れるからそれを売ってへーベルハウスで家を建てると(親を説得して資金援助を頼んでいるらしい)。宅建士としては、この手の話を見過ごすわけにはまいりません。

※ へーベルハウスとは
注文住宅を検討して住宅展示場を見に行けば、まず見学するであろう大手ハウスメーカー。テレビコマーシャルをバンバン流しているだけあって、値段はお高い。家の構造は重鉄骨造のため、モノはしっかりしている。震災の際に倒れず残っていたという伝説をいくつも持つ。個人的には重量が重たい家なので、地盤がゆるいところ(元は沼地だとか田んぼだとか)には向かないように思える。メンテナンスは、本来はウリであるはずの外壁の塗り直しで定期的に結構なお金が掛かる。屋上を作ってしまうと築20年以内に防水処理のメンテナンスが必要で200~300万円掛かるという話。お金があり余っているとかであれば、頼んでみたいハウスメーカー。ハウスメーカーの選択で重視するのは躯体。地震が起きても倒れないことが最優先という方。重鉄骨のおうちを検討するのであれば、へーベルハウスとトヨタホームを検討されるのが良いかと思います。ちなみにダイワハウスは同じ鉄骨でも軽量鉄骨です。鉄骨の見た目の太さは鯛の骨と牛の骨くらい違います。どちらが良いかは敢えて言いませんが、わざわざ鉄骨の家にこだわるのであれば重鉄骨を選択されることをおすすめします。

 

新築マンションが10年住んで2倍で売れる!!

んなアホな。

北千住ってバブルですか!?

思わずネットであれこれ検索して調べてしまいました。

結論、んなわけない。
話を切り出しやすくするために盛ってるんだろうな。

(参考)

<北千住>

新築時の平均価格  329 万円/坪 100 %
築10年・残存価値 212 万円/坪 65 %
築20年・残存価値 145 万円/坪 44 %
築30年・残存価値 128 万円/坪 39 %

恐らくマンションを買うときに資金援助を受けていたはず。それが10年たって戸建てに住み替えたいと言い出したら親からすれば「また資金提供をさせられるのか」とげんなりですよね。だいたい、マンションを買う話のときには親から「戸建ての方が良いんじゃないの?」なんて勧められたりもしたハズ。もっとも、生活スタイルは変化するものだからここだけ責めたら可愛いそうなところもあるけど。すべての先を見通すなんてことはできないのは当たり前。

でもね、いい大人がいつまでも親のすねをかじっていてはいけません。あと、ソースも引っ張れないような与太話で親を騙すのも良くない。マンションといえばその昔、多摩ニュータウンで売れ残り未入居マンションが投げ売りされたニュースを思い出します。新築時の68%値下げという酷い値付けで売られたコーププタウン見附橋やノナ由木坂の事件が取り上げられるにつれ世間も「マンションの価格ってどうなっているんだ?」とざわめきました。だって、高い金利でローンを組んでいる人たちのローン残高って10年程度じゃそんなに減ってないと思うんですよ。それを新規に購入した人って(敢えて言うなら)先住者から見るとローン残高半分以下まで減らした状態からスタートですからね。

そもそも、家の値段って部材だけの値段ではありません。部材より、工賃(人件費)や設計料(人件費)、宣伝広告費、営業経費などいろいろ乗っかってきます。魚をお店で千円で買ってきて、料理をお願いしたらその技術料で4千円かかった。お魚料理のお値段、〆て5千円って納得できます?管理人はケチなので付加価値にはあまりお金は出したくない派です、感覚的に。そんな管理人にしても、デザイン料というのは最近は認めるようになってはきましたが、それでも全体の金額のせいぜい2割くらいまで・・・。

結局8,000万円の価値なんてなかった(または、今となってはその価値は消えた)物件を高値掴みしただけ、買った人の目利きのなさと言い切ってしまえば、そうなんですけど。つまり、10年住んで中古になればマンションだって普通は新築価格より値段が下がって当たり前。買った時より高く売れるって感覚がそもそもおかしい。例外として、都心のマンションでは売れなかったものをいったん販売リストからおろし、しばらくたってから未入居物件として他の新築マンションの売り出し価格を見ながらそれより下の値段で売った結果、最初に販売した際の売れなかった価格を上回った事例があるそうです。これは売る方が策士でもあるし、販売価格は需要と供給のバランスで形成されるものなのだというのが良く分かります。こんな話が転がっている都心は地価高騰のバブルがまだあり得るところですが、そんなところの地代は高すぎて普通のサラリーマンにはそもそも住めない・・・(まぁ、住みたいとも思わないけど)。

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知識は必要

ある程度じぶんで物事を判断するための物差しは持っていたい。そのためには情報が欠かせません。知識は刷新していかなければすぐに錆びつきます。それは資格をとったとしても同じ。景気動向・金融に対するアンテナを張っておく必要もあると思います。特に不動産に関していえば、動く金額が大きいのでとても手ぶらでは戦えません。宅建士を目指す人は宅建業法をはじめとして、不動産知識を学ぶことに多少なりともやりがいを持った人でないと試験範囲も広いので最後まで続きません。もちろん、学習を進めるうちに宅建の勉強がどんどん好きになっていくこともあるかもしれませんし、独勉で宅建を目指す皆さんにはそうあって欲しいと思います。

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宅建では法改正関連は特に重要

法改正はしっかりと押さえておかなければ業務停止の憂き目にあうかもしれません。宅建試験の問題でも狙われる部分ですので気をつけましょう。合格者から貰った基本書と問題集を使っている人は、受験年度の予想問題集をさらりと解いておく必要があります。2度目の挑戦になる人も、法改正の対応については宅建関連のまとめサイトを読むか、テキストを買うか何か手を打っておくことをおすすめします(大した改正がなければ問題はありません)。平成29年度の宅建試験で範囲に加えられている法改正の部分は下記の通りです。

媒介業者
媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、その媒介契約の目的物である宅地や建物の売買・交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告する義務が課せられました(宅地建物取引業法 34 条の2第8項)。この規定に反する特約は、無効(宅地建物取引業法34 条の2第 10 項)。

重要事項説明
宅地や建物の取得者または借主となる者が宅地建物取引業者である場合における重要事項の説明については、説明を要せず、重要事項を記載した書面の交付のみで足りる(宅建業法第 35 条第6項)。

保証金の還付請求権者から宅建業者が除外
宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をし、その取引により生じた債権に関し、営業保証金又は弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者から、宅地建物取引業者が除外された(宅建業法第 27 条第1項及び第 64 条の8第1項)。

※ 不動産業者への締め付けが厳しくなった。




従業者名簿から住所欄削除
宅地建物取引業者が事務所ごとに備えるべき従業者名簿の記載事項から、住所が削除された(宅建業法第 48 条第3項)。従業者名簿は関係者から請求があれば閲覧させなければならないものなので、従業者のプライバシーを保護の観点からの改正。

登録免許税の特例措置が延長
人口減少下においても土地に対する需要を喚起し、土地の流動化を通じた有効利用等の促進を図るため、土地の所有権移転登記と信託登記に係る登録免許税の特例措置が2年間(平成29年4月1日~平成31年3月31日)延長された。

所有権移転登記・・・2%⇒1.5%
信託登記・・・0.4%⇒0.3%

買取再版の不動産取得税の特例延長
目的は、既存住宅流通・リフォーム市場を活性化。
買取再販事業者が既存住宅を買い取って一定の質の向上を図る改修工事を行い、再販売する場合に、買取再販事業者に課される不動産取得税の特例措置が2年間(平成29年4月1日~平成31年3月31日)延長された。

高齢者向け住宅供給促進税制が延長
高齢者が安心して暮らせる住宅ストックが不足していることから、在宅医療・介護の場となるサービス付き高齢者向け住宅の供給を促進するため、新築のサービス付き高齢者向け住宅に係る特例措置が2年間(平成29年4月1日~平成31年3月31日)延長。

※ 新築の老人ホームなどは固定資産税と不動産取得税がお安くなる。

【固定資産税】
5年間、税額を1/2~5/6の範囲内で市町村が条例で定める割合を軽減。

【不動産取得税】
家屋:課税標準から1,200万円控除/戸
土地:税額から一定額(家屋の床面積の2倍に当たる土地面積相当分の価額等に税率を乗じて得た額)が軽減。

住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置延長
住宅取得に係る負担の軽減、良質な住宅ストックの形成・流通の促進を図るため、住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置が3年間(平成29年4月1日~平成32年3月31日)延長。

住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置
(登録免許税)

所有権の保存登記・・・0.4%⇒0.15%
所有権の移転登記・・・2%⇒0.3%
抵当権の設定登記・・・0.4%⇒0.1%

まずは平成30年度試験に向けて基本書を入手しよう

平成30年度の宅地建物取引士試験を狙う方は、まだ時間はたっぷりあります。まずは2018年度試験対応の宅建士テキストを購入して試験に向けた準備をはじめましょう。管理人が使用した「らくらく宅建塾」の基本書は2017.12.10に発売となりました。テキストは出てすぐ買う方が、試験までの期間が長いのでお得です。「らくらく宅建塾」については、ぶっちゃけトークの延長の様なフランクな文体で書かれています。宅建の教科書と構えて読み始めると癖があるかもしれませんが、(お上品に勉強したいとか言わない人であれば)読みやすいですし、管理人もおすすめです。

注意点としては「らくらく宅建塾」は本試験で36点を狙った本であること。この公言から言えることは、解説の範囲はだいぶ絞り込まれています。宅建試験の合格ラインが一番高い点数で決着した時が36点。だから36点狙いになるという本。個人的な感覚では、基本書を覚えただけでは運が良くないと合格点は難しい。「過去問宅建塾」でがっつり過去問を解きまくって解説を読んで知識を積み上げる必要があります。この「過去問宅建塾」は出題範囲ごとに3冊に分かれており、もし複数の資格を一気に狙おうというのであれば(宅建だけでもテキストは4冊になるので)かなり綿密なスケジュール管理が必要となります。

(宅建試験とその他の資格試験日)

5月 3級FP
9月 2級FP
10月 宅建士試験
11月 行政書士・簿記(2・3級)・マンション管理士
12月 管理業務主任者
1月 2級FP
2月 簿記(2・3級)

(資格の難易度)

3級FP(合格率は70%程度)
2級FP(合格率は35%程度)
宅建士 (合格率は15%程度)
行政書士(合格率は10%程度)
簿記3級(合格率は30~50%程度)
簿記2級(合格率は10~47%程度)
マンション管理士(合格率は9%程度)
管理業務主任者(合格率は20%程度)

宅建士合格を第一とすべし!

宅建士に初挑戦であるなら手堅く宅建を狙った方が良いと思います。もし、どうしてもというのであれば、宅建試験よりも難易度が低い資格を「1つまたは2つまで」選んで同時に学習するのはアリです。例えば、5月の3級FPを受けて、10月までは宅建の勉強をし、試験後は2月まで簿記3級の試験勉強をする。これで取れる資格は3つ(宅建士・3級FP・簿記3級)。

もうちょっと気合が有り余っている方であれば、宅建士と管理業務主任者のW受検を狙ってみるのも良いかもしれません。行政書士とマンション管理士は宅建よりも骨っぽい資格のため、法学部卒とかでない限りいきなり同時合格は難しいと思います(というより、単発で合格するのも大変)。

この上の方の資格は難易度も上がってきます。勉強するにあたって掛かるコストも跳ね上がります。どうしてその資格はじぶんに必要になってくるのか?その資格をじぶんはどのように使っていくのか?合格できる見込みはあるか?その分野に対する興味関心は高いか?ぶっちゃけ、その資格がどのくらい欲しいのか!?なんてことを総合的に考えながら挑戦するときは1回で合格する気で臨んでください。頑張ってまいりましょう!!