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賃貸物件の退去費を減額してもらったお話

宅建よもやま話
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こんばんは、みんみんです。今日の小ネタは、お仲間が賃貸物件を引き払うにあたり退去時の清算費用として提示された金額の減額をしてもらった話です。

その物件は敷金1の礼金2というお部屋でした。「お得感を何よりも優先する」管理人だったら、たぶん借りてないカモです。本当に、住まいに関する考え方は色々あります。立地とか、部屋の間取りとか。普通は暮らしやすさを優先するのでしょうが、ちょっと礼金2は高いよなっと。

賃貸物件を借りる際にでてくるキーワードに「敷金」と「礼金」というものがあります。この敷金というのはいわゆる証拠金(預け入れ金)です。家賃の滞納などがあればここから差し引くよ?というもの。だけど、敷金2か月入れているんだから家賃2か月払わなくても未納にならないという性質のものではありません。あくまでも「もしも」の際の補償金みたいなもので、一般論として退去時に返してもらえるものです。それに対して礼金ですが、これは入居時に家主さんにお礼として入れるお金ですので、退去時に返還されるようなものではありません。

「敷金なし・礼金2か月」と、「敷金2か月・礼金なし」では入居時に家賃の2カ月分相当の費用がかかるのは一緒でも、内容はまったく異なります。

敷金は出るとき返ってくるのを期待しない方が良い

みなさんは、賃貸物件に住んでいて敷金返ってきたことってあります?じぶんのまわりでは1人、敷2のところで約1カ月分返ってきたなんて話を聞いたことはありますが、返ってこなかったって話を聞くことが多いです。今回、相談されたのは敷1で、退去時の原状回復にかかる清算金が不足しているので差額の約3万8千円をいつまでに振り込むようにという通知が届いたというもの。正直、追証がかかるとは思いませんでした。実際に、引っ越しの手伝いもしましたが、きれいに住んでいた方だと思います。掃除もめっちゃ手伝いました。

請求の内訳は

  • ハウスクリーニング費用
  • エアコン清掃費用
  • 畳を全面張替する代金の半額
  • 6畳間の壁紙交換(天井を含む)

ハウスクリーニングは、大抵の賃貸物件で最後に請求されると契約書に書いてあるので仕方がないです。エアコン清掃も同様です。問題は、畳の全面張り替えでした。正直、これは酷いなと感じました。入居時の引っ越し手伝いもしましたが、畳の部屋はすぐに分厚いカーペットを敷いているので、退去の際に日焼けの全くない畳からはいぐさの香りがしているくらいでした。段ボールを重ねて養生していましたが、ベッドの置き後が薄く2か所あるなってくらい。仮に言われるままお金を払ったとしても、きっと全面は張り替えなんてしないでしょう?と。壁紙は破れたりはしていないものの、3年住んだなりのくすみはあったのでカレンダーをはがすとその跡はわかりました。

お仲間も動揺して「どうしたら良い?」とのことだったので、まずはじぶんが考える現状について話をしました。ハウスクリーニング費用とエアコン清掃費は、これは仕方がないと思う。お願いするとしたら(請求だけで)実際にはやらないであろう畳の全面張り替えの部分。ベッドの脚を置いた跡がうっすらと残ったものは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にある通り、通常の使用で家具を置いた跡がついたものは賃貸人の負担。契約書で特別に定めたりしていない限りはきちんと主張しましょうと。畳の張り替えは(本当にまっさらに近い状態だったのもあり)しないでしょうしね。壁紙は、じぶんが次の入居者だったら気にせず入るけど、確かにカレンダー跡ははっきり日焼けがわかるね・・っと。これについては、減価償却の線で相談しましょう。

壁紙の耐用年数は6年

国土交通省のガイドラインでは壁紙の耐用年数は6年とされています。その部屋に6年住んでいれば、壁紙の残像価値は1円とされるので請求されることはないと思います(普通であれば)。なので今回は、住んだ年数分で減価償却された分を控除してくださいとお願いしました。

思っているよりクロスの張り替えは安い!?

もし退去費用を考えて引っ越しに二の足を踏んでいる方がいらしたら、それぞれの作業費を調べてみることをおすすめします。リビング6畳の場合、壁と天井を合わせて約40㎡です。張り替えるクロスの素材にもよりますが、普通の賃貸で使っている壁紙は、ホームセンターで売ってるいちばんシンプル(お安い)ものだったりします。クロスもですが、フローリングの張り替えも思ったほど高くはないです。フローリングはよっぽど傷みがひどくなければ、次の入居者用にワックスを塗って終わりってところも多そうです。にもかかわらず退去時に傷が~なんて言われたり。

6畳リビングの壁紙張り替え費用は、お安いところで3万円。ちょっとお高めのでも5万円というところ。今回の退去にあたって壁紙の張り替え費用として見積もられた額は、だいたい真ん中ちょい上くらいの費用が提示されていました。これについては3年住んでいるし、100%借主に負担させるのは勘弁してほしいとお願いすることに。色々と細かい部分を含め、書面にまとめて再検討を依頼。もともと最初の見積もりと一緒に「何かご不明な点があればご連絡ください」と書いてあったので、こちらの考えも聞いてくれる気はあったようです(逆に、だまって要求額を払ったら「畳代も文句なく出してきた」で終わって全部の張り替えはしなかったんじゃないかなぁ・・・)。

結論として、敷引きで相殺

畳の主張は100%認めてくれて、その他も再検討いただきました。結果、敷金の返還はなしで相殺。最初に結構な追加費用を請求されていたので敷引きでゼロにはならないんだろうなと思ってました。追証が半分に減ればよいかと(もっとも、じぶんの主張通りに再計算すれば1万円ちょっと返還があってもおかしくはなかったですが)。とにもかくにも引っ越しでお金がかかっているところに清算金で追証がこなくなったのは何より。たぶん、最初の畳を全交換するという主張がやりすぎたとして敷引きでゼロになったのではないかと。あくまでも予想ですけど。。。

敷金・礼金以外の初期費用がお高いところは要注意

じぶんが契約して以前住んでいた埼玉県にあるワンルームマンション(敷金2・礼金1)なんて、10年近くも住んでいたのに敷金まるまる帰ってこなかったです。敷2なだけに、少しは返ってくると思っていたのにガッカリでした。

退去立ち合いの時に「あ~っ、これは敷金を返す気なんかないな?」とわかりました。あとは、追加費用の請求がないように指摘された不具合が入居時からのものだったと(入居時に撮影した)写真などをみせてました。

入居者(3万円くらいした)からも退去者(1万2千円くらい)からもクリーニング費用とっているのに(入居時に)これ、本当にエアコンクリーニングしてるの?って。実はあれ、エアコンクリーナーの缶スプレー(ホームセンターで1本5百円くらい)ぶっかけて終わっているんじゃないかな。入居者のご判断でと言いながら、パックにして基本やっていただいていますとあれこれ初期費用に乗せてくるところはあまり良い不動産会社ではないかもしれません。清掃なんかは費用をとった分、ちゃんとやってくれれば良いですけど。

おかげさまで、入居の際のクリーニングってお金だけ取って簡単に掃き掃除して終わりという先入観が強くなりました。徐々にわかってはきましたが、ちゃんと掃除を入れてくれるところもあるようです。というか、あそこが酷すぎたのかも。

火災保険に入る必要があるといって2年分先払いさせたり、グループのクレジットカードでしか受けられないからとマイナーなクレジットカードの申し込みをさせたり。いまだったら口コミサイトで不動産屋さんの情報もある程度仕入れてから行くと思いますが、それでも見積書をみて不思議な費用がテンコ盛りなところは(物件が気に入ってたとしても)避けた方が無難かなと思います。


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