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接道義務に関する規定のあれこれ

宅建よもやま話
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家を建てる前に道路について考えよう

こんばんは、みんみんです。 職場でお家を検討している方に「これなんてどう?」とライトな感じに聞かれた時に、ふっと思いついたので 本日の話題となりました。 家・土地を検討する時には、利便性や治安や相場など色々と検討する要素は多いと思います。しかしそのような ライフスタイルに関係なく、宅地建物を考える際に絶対に外せないお約束というものがあります。面倒ごとが嫌いであればこそ土地と接している道路については要チェック。

接道義務とは

都市計画区域および準都市計画区域内の(いわゆる人里の)敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接していな ければなりません。つまり、土地が道路に2m以上くっついていないと家が建てられない。すなわち、間口が 2mとれない土地は価値がないということです。

建築基準法上の道路とは

建築基準法上の道路とは原則、幅員(幅)4m以上なくてはなりません(例外あり)。幅員というのは道路の幅のことです。つまり、幅が4mない道はちょっと訳ありなわけです。訳あり→4m未満でも特定行政庁が指定 すれば(2項道路)建築基準法上の道路として扱われます。つまり昔からの道とかそんな感じのものは4mの 幅がなくてもお役所から建築基準法上の道路として認められています。つまりその道路に間口2m接道させていれば家が建てられるわけです。

接道義務となる道路幅には例外あり!!

都市計画区域および準都市計画区域内で、特定行政庁が、その地方の気候や風土の特殊性、土地の状況により 必要があると認め、都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、接道義務の対象となる道路の幅員は6m以上となります。

接道義務は何のため?

建物が道路に接していなければ、火災の時に消防自動車も入れない。それじゃ延焼も食い止められないし、 何とも問題が色々と起こりそう。これには例外があって、敷地の周囲に広い空き地がある建築物などは 特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可した敷地に ついては接道義務に従わなくてよいことになっています。

ちなみに、映画館など不特定多数の者が集まる特殊建築物や階数が3以上の建築物、延べ面積が1,000㎡を 越える建築物については、地方公共団体の条例によって、更に厳しい制限を付加することができます。 厳しくもできてしまうのですね。

2項道路とセットバック

2項道路は幅員4m未満の狭い道路でした。ただし、いつまでも狭いままで問題はないのか?といえばそうはなりません。そもそも道路が狭いと問題があるから4mだの6mだのと道路幅に対する制限を加えているわけです。道路と認められちゃえばこっちのモノというわけにはまいりません。

新しく建築する場合は、道路の中心線から2m後退した線を敷地の境界線とすることをセットバックといい ます。つまり、 中心線から2m以内の敷地は建築することができず、容積率や建ぺい率の計算の際に、この部分の面積は敷地面積に入れません。

よく、私有地だから通行禁止だと道路上に植木鉢を置いたりバリケードを築いたりして近隣住民と揉めて ワイドショーで取り上げられているご老体などはこのパターンですね。セットバックした土地は、別に寄付するわけではなく所有権はそのまま所有者にあります。 じぶんの土地なのに道路になってる、それがセットバック!!言葉の音感はかっこよいですけどちょっと 残念なセットバックです。

道路内でのお約束

道路について考えるなら火事になって消防車が~と考えると、制限されていることなどは想像しやすいです。 火消しの邪魔になりますから、道路に突き出た建物や擁壁を作ったら駄目です。でも作っても良いものが 例外的に存在します。

公益上必要な建築物で、特定行政庁が通行上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの (公衆便所や巡査派出所)は例外的にOKです。

地盤面下に設ける建築物(地下商店街や地下駐車場)などもOK。

安全上、防火上、衛生上、他の建築物の利便を妨げ、周囲の環境を害するおそれがないと認めて建築審査会の 同意を得て許可したものなどもOK。商店街のアーケードや上空の渡り廊下などは不当建築ではありません。 新ナニワ金融道で、アーケードの老朽化による落下物でケガ人(仕込みですが)が出て色々な思惑が錯綜 するというお話がありました。空き店舗が増えたアーケードの今後の問題かもしれません。

容積率にも関係する道路幅

容積率というのは、敷地面積に対する延べ床面積のこと。つまり100坪の土地に対して容積率が100%だと したら2階建ての家であれば、総2階の家であれば1階と2階が50坪のお家(あわせて延床100坪)が建てられるわけです。これに対して建蔽率というのは、土地に対してどのくらいの面積まで建物を建てるのに使えるかになります。よく建坪(たてつぼ)と言われる土地に対しての建物に使用する割合です。

容積率は、市町村ごとの都市計画で規定されていますが、この規定と道路幅から算出した容積率の小さい方を適用するように決まっています。

「都市計画で定める容積率」と「前面道路の幅員による容積率」

都市計画で定める容積率

第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域

5/10、6/10、8/10、15/10、20/10 のいづれか

第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域

10/10、15/10、20/10、30/10、40/10、50/10 のいづれか

商業地域
20/10、30/10・・・・、120/10、130/10 のいづれか

工業地域
工業専用地域
10/10、15/10、20/10、30/10、40/10 のいづれか

用途地域の指定のない区域
5/10、8/10、10/10、20/10、30/10、40/10 のいづれか

前面道路の幅員による容積率

前面道路の幅員が12m未満である建築物の容積率は下記計算で算出した容積率も容積率の上限として満たす必要があります。「都市計画で定める容積率」と「前面道路の幅員による容積率」の小さい方が上限となります。小さい方をとるというところがポイントです。 ちなみに、前面道路が2つ以上ある場合は幅の広いもので計算できます。

前面道路の幅員による容積率の計算式

道路の幅員(m) × 法定乗数

法定乗数は、建築物が住居系の用途地域内にある場合  4/10
建築物の住居系以外(商業系や工業系)の用途地域内にある場合6/10

2項道路の場合の建蔽率の計算は?

2項道路は、建築基準法第42条の規定が適用された時点ですでにあった道幅4m未満の道路で、特定行政庁が認めたものです。つまり4mの幅がない。そうすると計算はどうなるのか気になるところです。たとえば3mだった場合は3×4/10×100になるのか?

これについては心配ご無用。将来的に4mになるものとして4mの道路として計算できます。そのために道路の中心から2mになるように足りない分を(自分の土地を足して)セットバックするわけです。


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