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2020年度宅建試験(民法改正による影響)

試験対策
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こんにちは、みんみんです。2020年度の宅地建物取引士試験は重要な変更があります。いまさらですが、気になるところを少し書き綴ってみたいと思います。

2020年度宅建試験に改正された民法の問題は出る

宅建士試験のお約束として、基準日である4/1に施行されている法令を基に試験問題が作られます。民法改正の施行日が2020年4月1日となりますので、完全に試験に影響してきます。至る所でこの話題が出ていますが、焦らず騒がず粛々と取り組んでまいりましょう。宅建士試験で最初に手を付けるべきは宅建業法です。これは間違いないです。果てしなく範囲が広いものより、まずは早々に目途をたてられるものから手を付けて終わらせるべき。仕事の優先度を決めることなんて、働きだせば嫌でも身につけるべきものですが、資格試験対策も忙しい日常の中やりくりして勉強時間を捻出しているわけですから、可能な限り合理的に進めなくてはなりません。再チャレンジ組の方は、これまでの知識が邪魔をする可能性があるので、基本書は必ず最新のものを購入しましょう。2千円の出費は痛いですが、必要経費です。前回のテキストとの違いを把握しておけば、改正も恐れるに足らずです。基本書を新しく買うというのは「覚えていて当たり前」の部分は、改正された民法の内容で覚えておくことという意味になります。改正された部分に関しては基本書ベースでの知識の焼き直しが必要です。

120年ぶりに改正された債権法は押さえておくべし

古い法律を120年も使ってきたのってすごいですね。もっとも、法律がコロコロ変わるようではまっとうな生活していくことも大変でしょう。そのコロコロ変えては困るところが変わってます。債権とは何ぞや?を身近な話に置き換えてひと通り頭に入れておきましょう。

契約不適合責任は出る可能性が高い

錯誤の結果が「無効」が「取消」に変わった。錯誤が生じた場合は、 現行法 → 無効   改正民法 → 取り消し  と変更されています。錯誤は無効って覚えていた方、これからは錯誤は取り消し!!です。

(例題)

Q.錯誤による法律行為は無効となる。

 → 誤り。取り消しに改正されています

これまでのテキストでは「錯誤は無効」なんて書いてありました。つまり、勘違いは最初から効力を発生しないということです。しかし、これが取り消しとなると勘違いも効力を発生するけど、取り消すことができるとなります。最初からなかったものと、途中から取り消せるというのは大きく違います。問題を作る側としては、出しやすい問題です。出る可能性が高いと思いますので注意しておきましょう。今年のテストからは「錯誤は無効ではありません」

これまでの宅地建物取引士試験でよく出題されていた「瑕疵担保責任」が廃止されて「契約不適合責任」が新しく規定されました。

消滅時効も要注意!!

消滅時効とは、一定の期間、その権利を行使しないと、その権利が消滅して請求をすることができなくなる制度です。現行法では、権利を行使することができる時から原則10年。

<例外>
飲み屋などのツケ   1年

工事などの請負代金  3年

商取引によって生じた債権  5年

  • 権利を行使することができることを知った時から5年間
  • 権利を行使することができる時から10年間

いずれか早く到達するときに時効によって消滅します。知ったときから5年。知らなければその日から10年。 どちらか早い方が消滅時効になるのがポイントです。

配偶者居住権は出ると思って押さえておくこと。

相続開始時に被相続人所有の建物に居住する配偶者(死亡した人が所有していた建物に住んでいる配偶者)が、相続開始後、終身その建物を無償で使用することができる権利。旦那さんが亡くなったあと他に財産がない場合、家を売って現金にして遺産分割をする・・・と、奥さんはこれからどこに住めば良いの?問題が発生します。若い人なら何とでもなりますが、高齢者になってから住み慣れた場所を奪われるのはキツイ。お婆ちゃん、死ぬまでタダで済んでいて良いよという権利。・・・なんか、急ぎで売却したい事情があるケースでは、火曜サスペンス劇場みたいな展開になったりして。。。

賃貸契約の保証人が保証する債務の極度額を契約時に定めること

部屋を借りるときには、連帯保証人をたてるか保証会社をいれるかしますが、頼める人がいる場合は連帯保証人をたてると思います。これまではその連帯保証人が保証するべき限度額に決まりがありませんでした(書いてなくてOK)。管理人も、お仲間が部屋を借りる際に連帯保証人になったことがありますが、正直なところ連帯保証人って重いですよ。だって、ただの保証人であれば、何か債務が発生したらまず本人に取り立てして「それでもダメなら」保証人に話がくるものが、連帯保証人の場合では、債権者は取りやすい方に請求すれば良いのです。とはいえ、賃貸に関して言えば「毎月の家賃」「退去する際の原状回復費用」なので何年も家賃を滞納されたり、お部屋がゴミ屋敷化しない限り大丈夫だろうとは思う・・・。って、月の家賃が30万円とかの部屋を3か月滞納して消息不明と可になると100万円か~、太いですね。たぶんこのレベルになると管理人は一撃で沈むと思います。というか、家賃に月30万円も払う人の保証人になることはないだろうけど。ベイエリアのタワーマンションなんて月30万円でも住めないらしいですけど、帰って寝るだけの場所にそんだけ散財できるのも資産家ならではですよね。夜景とか綺麗そうです。

お話が脱線しました。この連帯保証契約を締結する際には極度額(保証限度額)を最初に決めておかなくてはいけないことになりました。極度額の記載がない場合は、保証契約そのものが「無効」になります。

敷金とはなんぞやの定義が条文化された

退去時にあれこれ難癖つけて原状回復費用を敷金で相殺とかって言って返さない埼玉県のちゃおちゃお~不動産とか、これまでもいろいろなお話が聞かれましたが、改正民法では敷金について条文化されています。

賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。

敷金を返還する時期も条文化された(金返せ!!)

次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

  •  賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
  •  賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

条文化されなくても、敷金は返さなくてはいけないんですけどね。だからこれまでも、あれこれ難癖つけて(賃借人が回復義務のない)通常損耗も含め請求してくるなんて話もあったわけです。難癖つけてきた理由は「敷金は本来返さなくてはいけないお金だから」に他なりません。以前管理人が住んでいたマンションは、入居者からルームクリーニング費用をとっている(形は任意だけれど、全員にお願いしているとのこと)上に、退去者からもルームクリーニング費用をとってました。部屋を2回もクリーニング入れるんだからピカピカになりますね。(って、本当は1回もクリーニング業者入れずにタダどりしてそう。。。2020年度の宅建士試験とは関係ないですけど、部屋を賃貸するときは、ひと手間惜しまずに不動産屋の口コミや管理会社の評判をネットで調べておいた方が良いです。埼玉県で部屋を借りる場合、敷金2か月のうち、全額帰ってきた人っていないんじゃないですか?運が良くて半分の1か月分。管理人みたいに残念な不動産屋と関わってしまうと敷引きだとか難癖つけて全額返ってこない。もっと悲惨な場合だと、ボロアパートを退去するときに原状回復費用で100万円の請求を受けたとか。その昔、畳の表替えとかの費用まで請求してきたあたまのおかしいおばちゃん大屋さんをワイドショーで取り上げてました。大屋さんも修繕積立なんて計算の範疇に入れて利回り計算している人ばかりじゃないですし。悲しいですが、賃貸物件を持っている人が強いです。もし、不当な請求を受けたら公的な機関に相談しましょう。

改正民法の対策はテキストを最新にすること!

2020年度の宅建士試験を受験する場合は、テキストは最新のものを用意するようにしてください。特にリベンジ組の方は、前回のテキストに書き込んでいたりして愛着もあると思いますが、必ずテキストは新しくすること!!受験生の中でも差がつきやすい民法。改正についていけず、過去の知識で答えて不正解となるのは勿体ないです。拾い読みで対応するようなレベルの改正ではないので、テキストを最低でも2周はまわしたいところ。改正された民法については、継続して取り上げていきたいと思います。


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