スポンサーリンク

IT重説とは(テレビ会議システム)

宅建よもやま話
スポンサーリンク

こんばんは、みんみんです。
そろそろ蚊がではじめましたね。夜も過ごしやすくなってきたからと、窓を開ける際にはご用心。くれぐれも網戸をお忘れなく。モスキート音を一度聞いてしまうと退治するまで寝られません。ちなみに蚊には好きな血液型があるそうで、いちばん好むのがO型、次はB型だそうです。汗っかきなども良く狙われるとのこと。管理人もよく蚊に刺されてます。奴らは二酸化炭素で獲物を見つけるようで、蚊を発見するとそこに息を吹きかけると寄ってきます。机の下に飛んで行ったときなど、ふ~っ!!と息を吐き出して誘い出す高度な蚊テクニックも存在します。こんな話は腕がかゆくなってきてしまいますね、すみません。

テレビ会議システムですが、数年前から職場でも普通に使用しています。昔はとにかくお高かったんですよ~、ほんと。ちょっとした遠隔会議だとプレステ3のAVチャットで実現していたなんてことも聞きます。最大接続数が6地点なのは秀逸。ローコストだし、まじめに使い倒していたなら画期的かも。ちなみにPS4で同じことはできません。

テレビ会議システムとWeb会議の違い

テレビ会議とWeb会議との違い、細かく言えばあります。使っている側はあまり意識しないのですが(会議の仕切り側であれば)ちょっと片隅に入れておきたい言い訳のためのネタ帳。まずテレビ会議システムは基本的に専用のシステムだと思ってよろし。つまり、専用の機器と回線とがあるので安定している。これが何よりのメリット。わざわざ遠隔地同士をつなごうなんて考えるこの手の(面倒な)会議で映像・音声が送れないというトラブルはもう最悪です。大した内容が決まるわけでもないのに、大事な話を詰め切れなかった~なんて後からぐちぐち言われることも多い。幅広いメンバー構成で時間調整に苦心して時間設定をしている時にトラブルは許されません。安心して使いたいならテレビ会議システムがオススメ。

それに対してWeb会議。Skypeとかもこのカテゴリーになります。機器のスペックも参加者の機械の統一なども緩く、ハイパフォーマンスなものも求められないので導入しやすい。つまり懐にも優しい。デメリットは障害発生してもすぐに解決につながらない場合も多い。ダメな時は駄目というあきらめも時には大事。職場ではもともとWeb会議の仕組みを導入してましたが、映像が送れない際に復旧できないまま会議時間終了なんてことも何度かあり、結局はテレビ会議システムを入れました。

機械やソフト、回線の統一なども含め、テレビ会議システムは融通が利かない面もありますが、(じぶんが)事務局をやるなら小回りが利かなくても安定性をとりたいところ。そんな愚痴っぽいお話は抜きにして、宅建士試験にも関係するITを活用した重要事項説明(IT重説)について書いてみたいと思います。

IT重説とは

  • 宅建業法第35条に基づき宅地建物取引士が行う重要説明を、テレビ会議等のITを活用して行うもの。
  • パソコンやテレビ等の端末を利用して、対面と同様に説明・質疑応答が行える双方向性のある環境が必要。
  • 「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」において、対面で行う重要事項説明と同様に取り扱うものと規程。

この辺りにはかなり試験に出しやすいキーワードが散りばめられています。テスト抜きに重要な部分なので要チェック。まず「対面と同様に」と定義されてます。画面が小さくて見えないようなものだったり声が小さくて聞こえないようなものではダメです。「質疑応答が行える」「双方向性のある」環境ときました。ちゃんと画面の向こう側と意思疎通ができないとダメだということです。IT重要説明での言った言わないというものは、対面と同じ取り扱いだとしています。これはあたりまえですかね。対面と同等にやれと言っているわけで、やった以上は対面と同じに扱うよということです。

IT重説のポイント

1.賃貸契約に関する取引に限定

2.事前登録等は必要なし。すべての業者・宅建士が行える。

3.対面と同じで宅建士証の提示は必要!説明を受けようとする人は画面上で視認できたことを確認していること。

4.図面等の書類・説明内容を十分理解できるレベルの映像。

5.双方が発する音声を十分に聞き取ることができる。

6.双方向でやりとりできる環境において実施している。

7.宅地建物取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、説明を受ける人にあらかじめ送付していること。

8.重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること。

9.宅地建物取引士が、映像・音声の状況を重要事項の説明を開始する前に確認していること。

た~くさんあります。基本的には、対面と同じ状況に近しくならなきゃダメということ。あと、新しい技術を使ったものなのでIT重説は賃貸契約に関する取引に限定して試験運転をしている状況です。IT重説では、説明の相手方が契約当事者本人であるかの確認もしなくてはなりません。IT重説実施前までに、相手方の身分を確認して契約者本人(又はその代理人)であることを確認しなくてはいけません。本人確認は運転免許証等や写真付きの社員証等で行うことが想定されてます。

IT重説かどうかではなく、契約締結までに内覧の実施を勧めることが望ましいです(留意事項)。録画・録音により記録に残すことは有効。双方了解のもとで行う。宅建業者が取得した録画・録音記録については、個人情報の保護に関する法律に則った管理が必要となり、IT重説以外で取得した個人情報と併せて、適切な管理を行うことが求められる。(一般常識の範囲で答えられそうなパターンですが、「管理までは求められていない」みたいな言い回しにで引っ掛けてこようとする問題には要注意です。いまの世の中、何につけても個人情報保護に関する法律はつきまといます。)

個人情報の取り扱いは

・個人情報の保護に関する法律(平成15年法律第57号)
・個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン(通則編)

「等」に基づく必要があります。

テレビ会議システムによっては、システムのサービスを提供する事業者が、独自にプライバシーポリシー等を定めている場合があるため、このような場合にも、説明の相手方から、当該プライ橋ポリシーについて同意を得ることが必要となるっと。宅建業法さえ守っていればよし!!ってわけにはいかないIT重説でした。

宅地建物取引士証の提示

どのレベルまで画面で相手方に見てもらえば良いのか?なんて気になりますね。国土交通省から「賃貸取引にかかわるITを活用した十用説明事項説明実施マニュアル概要」なるものが出されておりまして、顔写真と映像の取引士の顔が一致することを確認できる。宅地建物取引士証で判読できるように指定のあるのが以下の通り。

氏名と登録番号
登録年月日
有効期限

が画面上判読できる。
※ 住所はマスキング可

って、対面と同じですね。つまりテレビ画面でも普通にやってくださいねと言われているわけです。

IT重説Q&A

Q1.IT重説の位置づけは?
A1.要件を満たせば対面と同様の取り扱い。

Q2.顧客から希望された。必ずIT重説をしなくてはならない?
A2.やらなくてよい(賃借人の同意や環境がないとできない)。

Q3.IT重説の実施場所の制限はある?
A3.制限はないけど、視界不良や雑音の入るところは避けましょう。

Q5.相手方からスマホ利用を要望されたけどOK?
A5.機能が足りていれば可。だけど画面が小さいので取引士証明や顔が十分な精度で表示されているか確認が必要。説明に図面等の提示がある場合は、画面の小さいスマホでは無理があるので留意する事。Wi-Fi利用ではなく携帯電話の回線利用の場合は、電波の受信状況がいい場所でIT重説をおこなってもらうよう、留意する事。

IT重説ってどうよ?

IT重説、これから一般的になっていくでしょうからメカ音痴とかネット音痴なんてことは通じませんね。基本的にはこの手のツールはユーザビリティがなければ売れませんから、使いやすさ第一に作ろうとしてはいます。ただし、機能が多い(2画面に切り替えだったり)のでちょっと弄っておかないといきなりだと面食らうことも。個人的には、じぶんが説明を受ける側であれば対面で重説を受けたいですね。当然、早い段階で内覧もします(当たり前ですが、IT重説でも契約締結までに内覧はやりましょうね)。これ、宅建士とってから気づいたのですが、宅地建物取引士証をちゃんと提示して説明を始めた宅建士ってどのくらいいたのかなぁ・・・。ワンルームで5万円くらいの物件だからてきとーにやられていたのかもしれませんが、基本がなっていない不動産業者とはあまりお付合いしたくないですね。揉めた時に面倒そうですし、あれこれ理由をつけて敷金が返ってこないのは当たり前でしたしね。通常の使用で減耗する(畳の日焼けなど)借り主が現状回復する義務はありません。ただし、契約書に盛り込んでこられるとそれは有効(ってそんなところの物件は借りたくない~)。賃貸であっても、契約書はしっかり読みんで罠に嵌められないように気をつけましょう。


コメント

タイトルとURLをコピーしました