【宅建業法】報酬額の制限を値崩れした苗場のリゾートマンションで確認してみた結果。

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こんばんは、みんみんです。

試験前におさらいするべきは宅建業法。
ここはケアレスミスは極力なくし、あやふやな知識のままでは戦いたくない分野。押さえるべきところをきっちり理解し、本番に臨みたいものです。理解と言ってもほぼ暗記に置き換えられるので宅建業法は比較的追い込みが効きやすい分野だと思います。おさらい方法ですが、たとえば基本書の宅建業法の範囲を(主に通勤時間等を使って)1週間で読み直す計画を立てる。家ではこれまで間違えた部分の過去問を再度解いておきたい。スケジュール通りに勉強することも大事ですが、不足部分を適宜補完するような計画修正はもっと大事です。目的は本番で得点をアップさせることで、テキスト3周まわすってことは目的でも何でもないです。敢えて言うなら合格するための仕込み。手法・手段といったところ。試験まで1ヵ月を切った以上はとことん合理的に必要なことは残さず、必要ないことはできる限り排除していきましょう。



というところで、今回は報酬額の制限。

報酬額ってなんだ!?

不動産業者はじぶんで持っている物件を売る他に、仲介もします。賃貸なども大家さんと借り手とを繋いで契約をまとめたりしますが、要はその売買契約等の間に入った際の手数料のこと。




報酬額の制限

報酬額の制限

報酬額の制限

宅建業者が受け取れる仲介手数料というのはその「限度額」が決められている。もちろんお安くする分には構わない。もっとも、賃貸物件であれば、借りる側からすれば仲介手数料無料よりも入居から3か月間家賃無料とかの方がおいしかったりもする。・・・だいたい、その手の物件はちょっと郊外にあったり集客に難ありのケースが多いですけどね。

話を売買契約に戻します。
もし、仲介手数料が不明だと100万円の物件を買うのに500万円の手数料とかとんでもない悪徳不動産屋が出てこないとも限らない。そんな疑心暗鬼の中、不動産売買なんてできないでしょう?つまり誰にとっても手数料は明朗会計がよろしいようで。

では、報酬額の制限を並べてみましょう。

【200万円以下】
物件価格の5%

【200万円超-400万円以下】
物件価格の4% + 2万円

【400万円超】
物件価格の3% + 6万円

取扱金額が小さければ報酬の率は高くはなります。が、儲からないよ。100万円の物件を取り扱ったとして、5万円です。これが1000万円の物件なら36万円。(30万円+6万円)

そんなこと言って、200万円以下の物件なんてそうそうないでしょう?という質問も出そうですが、案外あります。テストでも出題しやすい範囲。この5%、4%+2万、3%+6万円という刻みは要暗記です。

ここでイメージをつけるために、値崩れ著しい苗場のリゾートマンションを例にとって確認してみましょう。

値崩れい著しい苗場のリゾマン

物件価格は10万円。恐るべきことにこのマンションのお部屋は10万円で購入できます。ウソではありません、ガチです。10万円払えばそのままじぶんのモノにできます。つまらない合コンで愛想笑いをしてちょいブサな彼女を作るよりもはるかに簡単です。

どうせボロ家でしょ?

雨漏りしているような廃屋なんていりませんよって感想は極当然のお話。というところで、苗場のリゾートマンションの物件イメージをちょこっと載せてみます。ボロ家かどうかは人の感覚による部分が多いですが、個人的な感想はごくごく普通のマンションです。

 

苗場リゾマンの様子

苗場のリゾマン

 

某リゾートマンションを手掛ける湯沢の有名不動産屋のひまわり不動産のWebページより抜粋。個人的にはこのお部屋が10万円とは本当に嘘みたい。

リゾマン10万円

苗場のリゾートマンション費用

仲介手数料は5,400円。

こんな格安物件ばかり手掛けて儲かるの?ってお話ですが、「特別にかける」広告費などは売主から請求できるので、そのあたりでうまく赤字にならないような仕組みになってます。当然、物件価格が安すぎて大儲けってわけにはいかないでしょうけど。

10万円だけど10万円じゃない

マンションなので、購入したら管理費と修繕積立金が毎月かかります。合わせて16,800円。これはどんなマンションを購入しても掛かる費用なので、苗場のマンションが特殊というわけではありません。でも、定住ならさておきセカンドハウスのユーザーがこの16,800円を払っていられるかという話は別問題。苗場に行くことが多い人なら気にならないでしょうけど年に1~2回くらいという人からすれば、管理費と修繕積立金・それと水道基本料(月1,360円)で年21万円を超えます。

それなら好きなところにお宿をとってリゾートしたら?

そう思う人ならリゾートマンション保有は決定的に向いていないでしょう。この値崩れしている理由もそこにあります。ワンオーナーで散々楽しんだから手放したいという人の他、相続したけど苗場に行くこともないし・・・という人。欲しくもなかったのに相続しちゃった人からすればリゾマンは厄介者。毎月の管理費を払うことを考えたらさっさと手放したい。でも、好きなところにお宿をとってリゾートした方が良いって言って本当にそうしている人も見たことないけど・・・。

なんで安値になるのか?

東京都千代田区湯沢町と言われていた頃もあるようですが、都心の感覚で近くに電車も通っていないスキーエリアなのにマンションがとんでもなく乱立。スキーバブルで皆がリゾートマンションに憧れた時代ならいざ知らず、若者は車すら欲しがらない今の時代に、、、リゾートマンションを欲しがる人ってある意味変わり者かもしれません。

今回取り上げた物件について補足すれば、

固定資産税は年額46,400円。
町県民税が5,000円。
これが年に1回かかります。

その他、購入時に登録免許税が66,900円。不動産取得税140,000円(これは面積が一定以上超えれば減免されるかも)かかります。特別積立金というのは、購入者が最初にマンションの修繕等のために入れておくお金です。物件の広さによって金額は異なりますが、こちら12万円。←←もし購入を希望される際は、媒介業者を通じて特別積立金なしをリクエストすれば(相手方が早く売りたい場合であれば)その条件で呑んでくれると思います。ソファーとかダイニングテーブルとか家具備品が「応相談」ってところは只でくれたりしますしね。居ぬきでそのままもらって構わない(気にしない)人であればヤカンから鍋までぜーんぶもらってカーテンすら新規で買わないでスタートできちゃうとか。ひと部屋買ったら、来客用の50万円する羽根布団が付いてきたなんて話も聞いたことがあります。

 

苗場のリゾートマンションが格安のカラクリ

これは理由がはっきりしていて、供給過多なんですよ。もともとバブルの頃、所謂「私をスキーにつれてって」とかが流行っていたような浮かれた時代に、都心では高騰しすぎてマンションが買えない。マンションは買えばすぐに倍の値段に高騰する。冗談抜きに、マンション販売の抽選で2部屋当選したら2部屋とも買って、値段が倍になったら1部屋を売却して購入したもう1部屋のローンを完済すると只でマンションが手に入るというお話もあったそうです。苗場のマンションもバブル期には1億円を付けたものもあったとか。

新品価格よりも高騰する中古価格って変だな~って思いません?マンション投資というのも貸し出して利回りをとるのはまだまともですが、将来値上がりするなんて胡散臭いセールストークをする営業マンは信用できません。って、マンションでそんなことを言っていたら頭が変だと思われますよね。土地だと、値上がり神話の印象が強くてまだこんな寝ぼけたこという輩もいるのかな。都心の商業地でもない限り、特に地方の住宅地は終わってます・・・。投資目的に買うものじゃないデス。

欲しくなったという方は「苗場 リゾートマンション」とか「湯沢 リゾートマンション」「ひまわり不動産 湯沢」などのキーワードで検索するとすぐ見つかります。老後に定住することを考えている人なんて、年金問題も逃げ切り組なんだろうから雪が嫌いでなければアリですよね。部屋に引きこもっていれば雪も関係ないけど。

アクティブ派なひとであれば、山歩きも釣りもカヌーも、トレイルランニングも、もちろんスキーも満喫できます。苗場のリゾートマンション購入に興味がある方はTwitterアカウントにメッセージでもとばしてください。分かる範囲にはなりますが、できる限りご回答させていただきます。


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