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賃貸物件情報にあるフリーレントとはいったい何のこと?

時事問題
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こんばんは、みんみんです。最近、知り合いから頼まれて物件探しのお手伝いなどをしております。じぶんが住んだことがない沿線の相場をみるのはなかなか刺激があって楽しいですが、色々と優先する観点を変えたりして2時間くらいずっと検索しているとだんだんと神経が衰弱してきます。何事もほどほどにやるのがよろしいようです・・・。

フリーレントとは何ぞや!?

賃貸の物件情報にたまにでてくるフリーレントというワード。フリーレント(入居から1か月とか3か月)なんて書いてある。これは指定された期間の家賃が無料ということ。家賃が無料ですよ。初期費用が下がって大変ありがたい!!っと管理人なんかは素直に喜んでしまうところですが、裏を返せば「貸し手側からしてもその無料期間を付けなくてはならない」何かしらの理由がありそうです。

一番単純なところでいえば、近隣の競合する物件よりも良い条件を出して早々に借り手を見つけたいという気持ち。確かに借り手が付かない部屋を放置していても家賃は入ってこないので、空き家の状態よりはフリーレント1か月つけて借り手が付くなら御の字です。

フリーレントをつける理由

競合する物件よりも目立ちたいなら、家賃を下げれば良いと思うのですが、大家さんはからすれば家賃は下げたくありません。なぜなら、家賃を下げるといま入居している人が更新のタイミングで賃料値下げの交渉をしてくる可能性があるから。さらには、大幅に下げてしまえば更新前であっても交渉してくる可能性もあります。名目上の家賃に変更がなければ、こんな面倒ごとは起きません。大学が(マスコミに取り上げられる)偏差値ランキングの評価を下げたくないから、あの手この手で一般入試ではない選抜方式を使って見た目の大学偏差値を下げないようにしているのに似ています。

ネットで物件情報を検索しているとチラホラ見かけるのですが、アパートやマンションを一棟丸ごと売っている物件があります。そういった物件の場合、家賃を下げると利回りが下がるので販売価格が下がってしまいます。この物件は、家賃が○○円で部屋が何部屋あって、賃料は年間いくら。家賃収入としてはこんな計算になります。つまりこの値段で買った場合はどのくらいお得になる(予想です)というお話ですね。投資として考えた際に、空き家が何パーセントくらいあってという人気度も重要な検討材料になるため投資物件として売ることを考えると空き家はできるだけ少ない方が有利ですよね。

そして、フリーレント物件には短期解約違約金というものが発生します。携帯電話の「機種代金無料」とか「1年間通話料無料」のしばりと一緒で、長いこと借り手を囲い込もうという戦略ともいえます。

フリーレント物件を借りる際に気を付けたいこと

借り手の視点から考えると、フリーレント物件についている「短期解約違約金」の短期に該当する期間がどのくらいの長さで、その期間に引っ越しをする可能性があるかがまずひとつ。あとは、そんなすぐに引っ越すことはないだろうと思っていても、突然何が起こるかわかりません。解約違約金はいったいおいくら万円なのかは知っておく必要があります。

最初の何か月かは無料であっても、そのあとは設定された家賃を払うわけなので、その家賃は近隣相場からみて妥当かどうかの判断が必要です。たとえ最初の2か月間が無料であっても、周囲の家賃相場より2割お高めな設定だとしたら、、、結果的にそれってお得なのか微妙なところです。その後もずっと住み続けたい場合などは徐々に当初無料で住まわせてくれた分の家賃のお得度が消えて、どちらかといえば損になっていくと思います。※ 更新のタイミングで家賃引き下げの交渉ができれば良いのですが、新規で借り手を募集しているお部屋にフリーレントを付けている以上、家賃の値下げ交渉に応じてくれる可能性は少ないかもしれません。

とはいえ、6か月間お家賃無料なんて言われたらやっぱり超お得だと思います。「いやいや2年の間に引っ越しをすると違約金とかね?」なんて周囲からアドバイスがあったとしても、住み始めから次の引っ越しタイミングが決まっている人でなければ、多少のことはお得感が乗り越えてしまうと思います。

やっぱりフリーレントはお得?

お部屋の入居率を上げるための「サービスの一環」であることは間違いがないので、せっかく新規入居者として物件情報を見ていくのであれば、どの程度のお得具合なのかを総合的に評価した上で、その物件に決めるか判断してください。

お得感を揺さぶるものに、家賃は安いけど実は管理費を結構とるパターン。検索する際はどうしたって家賃の安い順に並べたくなります。家賃プラス管理費で比較して、損をしない選択が重要です。

お部屋選びはお得感だけでは終わらない。

賃貸物件は、似たものはあっても「まったく同じ」ものはありません。2階と3階の間取りが同じみたいな近しいものはあっても、建物が異なれば当然、フロアが異なっただけでも周囲の住人がことなります。家賃として払える金額内であることは前提条件ですが、お得感より安全性や住環境が優先されるのはいうまでもありません。駅までの時間・周囲で買い物ができるお店などこだわるところは色々あると思います。集合住宅の場合、その建物の民度が低いとゴミ捨て場などはもちろん、駐輪場などじんわりと荒んでくると思います。神経質な人であれば、木造よりは鉄筋コンクリートの物件を選んだ方が幸せ度が高いですし、仕事あがって深夜に帰宅する人は、洗濯機を回す時間・シャワーを浴びる時間などちょっとしたところで気を付けないと管理会社にクレームが入ったり、帰って寝るだけ生活をしているだけなのに非常に面倒な電話を受けることにもなりかねません。じぶんは周囲の音には寛容なのに相手はすっごく敏感。同じ基準で、ちょっとした音に対して同様のクレームを入れてもよいのだけれど(実際のところ気にしてないのだから)その手間がすでに面倒くさい。かつて住んでいたところでは、そういった経験がありました。クレームをつけられないよう必要以上に生活音に気を配って生きていくのは面倒くさいですし、やれやれ・・・と思いながらの日常はどんよりしたものになります。ひと様に文句を言わないで良い環境。ひと様から文句を言われない環境って大事だな~と思う次第です。


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