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2020年度宅地建物取引士資格試験

試験対策
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明日は2020年度宅地建物取引士資格試験です。一部の方は追加試験の指定を受け12月27日(日)が試験日になるようです。日程が後番になったらなったで大変だと思いますが、12月試験の方は集中力を切らさず、体調管理を第一にあと2月乗り切ってください。お肉をたべてパワーアップ!!

やっぱり民法の改正に気を付けたい

「瑕疵」とか「瑕疵担保責任」なんて言葉が出てくるとなんとなく宅建っぽい感じがしますが、この「瑕疵」という文言がなくなって「契約不適合責任」という言い回しに代わっています。買った家に問題があった場合に、修理しろという請求やその分の金額を下げろという代金の減額請求ができるようになりました(これまでは、損害賠償または契約解除)。買主が知っていたものであっても、対象になりうるところがポイントです。これにより、(ヤフオクのように)ノークレーム・ノーリターンを購入者に押し付けることはできなくなりました。

これまでは、契約に適合しない問題があり、売り主にその責任を問えるのは「知ってから1年」だったものが「知ってから5年」に延びました。後々、問題になることもあるでしょうから1年から5年に延びたというのは購入者の保護になると思います。

引渡し前に燃えた家

以前は、引渡し前に燃えても代金を支払わなくてはならないというひどいお話でしたが、今回の改正では「売り主にも買主にも過失がない場合」に契約の履行が不可能になった時は「互いに書面を通知して」本契約を解除することができるようになりました。危険負担についてはその昔、大学の授業で習いました。「引き渡し前の家が燃えたのに」「お金を払わなくてはいけない」(買主負担)だなんてどんな罰ゲームだ?と世の中に憤った記憶がありますが、やっとまともになった感じです。

賃貸契約の連帯保証人

アパートをこれから借りる知り合いに「賃貸契約の連帯保証人になってくれない?」なんて頼まれることがあります。親戚とかなら断ることはないですが、深い友達でなければ「連帯保証」って言葉は重い・・・。しかし、民法改正によって極度額(責任をとる範囲)を定めなくてはならなくなりました。

※ 極度額を定めていない連帯保証は無効です。

最近の賃貸物件は、賃貸保証会社を入れるのを好むので(メリットは、借りる側の人が親戚や知り合いに頼む必要がないので手続きがスムーズになることがあげられます)高齢化社会になると、頼む親せきや知り合い自体が高齢者になり(保証できるだけの賃金を稼いでいない ⇒ なにかの時に回収先として不適当)個人での保証が利かない状況が発生します。デメリットは、部屋を借りる側からすれば年間数万円の保証料がかかること。

賃貸保証会社(家賃保証会社)は複数あります。アパートなどに入居予定で、不動産会社に賃貸申し込みの書類を書く際に、保証会社の申込書も提出しますが、たまに審査に落ちて蹴られることもあります。転職のためたまたま現在無職とか、年収に対しての家賃が高い(と判断された場合)など、結構普通の人も引っかかる場合もありそうです。

ちなみに、ネットでは審査の厳しい会社・甘い会社の情報がたくさん転がっています。もしA保証会社で落ちたとしても(貸し手が認めれば)別の保証会社を使えますので(会社ごとに基準が異なり、厳しいところと甘いと言われているところがあります)ダメだったからと気落ちせず、別の保証会社を使えないか相談してみるのも大事だと思います。※ それであっさり審査が通ったケースがあります。

民法改正後の宅建士試験

宅建士試験は時間とのたたかい。冷静な心が運を呼び込みます。まずは、気持ちを落ち着かせ民法改正があったことを頭の片隅に置きつつ、これまでの勉強成果をいかんなく発揮して合格を勝ち取ってください。みなさまに幸運が降りますよう応援しております!!


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