【媒介契約】宅建で出てくるREINS(レインズ)って何?

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こんばんは、みんみんです。

そろそろ宅建勉強も正念場。過去問を解いて、苦手分野の克服に時間の多くを割り当て始めている時期でしょうか。焦らずじっくり苦手なものをひとつひとつ解消していきましょう。うろ覚えの知識3つより、確実な知識1つが大事です。

宅建業法を勉強していると出てくるREINS(レインズ)というキーワード。普通に生活している分には耳にしない言葉だと思います。とりあえず、公共の機関がやっている不動産の流通サイトだとイメージしておいてください。最近だと物件情報の検索サイトはどこにでもありますが、このレインズは不動産業者オンリーのネットワークのため一般の人は直接見ることはできません。不動産屋さんで物件相談するとコンピュータを使って探してくれる時に使ったりします。でも、本当の掘り出し物は不動産業者さんもレインズにあげずにじぶんで売主・買主を抱ての両手(もろて)狙いだったりするので、すべての売買物件がレインズに登録されているわけではないデス。媒介契約ではレインズに登録しなくてはいけない縛りがあるのですが、そのあたりは海千山千の業界です。




媒介契約制度とは

一般的に不動産の売却をする場合、自分で買い手を探すことは難しい。そんなわけで、不動産会社に仲介を依頼することに。この仲介のことを宅建試験では媒介と呼ぶ。媒介契約は書面で取り交わさなくてはいけませんと義務付けられている。不動産会社は、媒介契約を締結する際に依頼者に「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の相違点を十分に説明し、依頼者の意思を十分確認した上で、媒介契約を締結し、直ちに媒介契約書面を交付することになっている。専属専任媒介契約又は専任媒介契約を締結した物件については、不動産会社は指定流通機構REINS(レインズ)に登録し、積極的に取引の相手を探すことが義務付けられている。

reins

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媒介契約は3種類あり

専属専任媒介契約
専属で専任という一番縛りがつよいシャア専用みたいな契約。依頼者は他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができない契約。厳しいことに依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできない。指定流通機構(レインズ)には、媒介契約締結の翌日から5日以内に登録される。※当日および不動産会社の休業日を含まず。

じぶんで売る相手をみつけて契約した場合は、その仲介手数料分を請求される。
 

専任媒介契約
専属ではないけど専任の媒介契約。こちらも依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができない契約。ただし、依頼者が自ら見つけた相手方と売買することはできる。 指定流通機構(近畿レインズ)には、媒介契約締結の翌日から7日以内に登録される。※当日および不動産会社の休業日を含まず。

じぶんで売る相手をみつけて契約した場合は、契約の履行のために要した費用(実費)を請求される。
 

一般媒介契約
いちばん緩い契約。依頼者が他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる。依頼者が自ら見つけた相手方と売買することもできる。指定流通機構(レインズ)への登録は任意。 不動産会社は、行わなくてもよいし、行ってもよい。

 

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媒介契約を結んだ不動産会社の義務

専属専任媒介契約
1週間に1回以上 文書又は電子メールによる報告

物件情報をレインズに載せたら遅滞なく、
指定流通機構が発行した登録証明書を依頼者に交付

専任媒介契約
2週間に1回以上 文書又は電子メールによる報告

物件情報をレインズに載せたら遅滞なく、
指定流通機構が発行した登録証明書を依頼者に交付

一般媒介契約
法令上の義務はなし
(任意で報告を求めることは可能)

レインズに載せる必要なし。
(任意で載せても良い)




「明示型」と「非明示型」

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類がある。一般媒介契約では複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼できるため、契約締結時に他にどの不動産会社に媒介(売却)を依頼しているかを告知(明示)しなければならない。これを「明示型」と言う。 一方、他の不動産会社に重ねて媒介を依頼する場合でも、一般媒介契約書の特約に、他に依頼する不動産を明示しない旨を記載することで、告知する必要がない「非明示型」がある。

つまり、明示型は他の業者にも媒介を頼むときに連絡をするもの。連絡を忘れて、他の業者が売り主を見つけてくると仲介手数料を超えない範囲で、明示型の媒介契約を頼んだ業者が独自に行った広告費などの営業に要した金額を請求されることになる。

ずるはダメ!!

※ 契約の有効期間の満了後2年以内に依頼者(売主)が依頼を受けた不動産会社を排除して、 その会社から紹介を受けた相手方(買主)と直接取引した場合には、不動産会社は依頼者に対し、不動産会社が取引の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができる。



土地探しをしている人は

複数の不動産屋さんをまわって情報を仕入れた方が良いです。ネットで検索すれば拾えるような情報しか出せないような不動産業者も多いです。何というか、不動産業者の営業氏のできる感って会社ごとにかなり違いがあるよね。2LDK以上の駅近の賃貸物件を探しに相談に行ったのにワンルームマンションに連れて行かれたり、駅近だって言ってるのに駅までバスで25分とかわけのわからないことを説明する。そのくせ「人気の物件なので今すぐ決めていただかないと明日にはもう決まってしまうかも」みたいなお客を焦らせて契約させるテンプレのグレートークだけは馬鹿のひとつ覚えのようにのたくったり。フットワークが軽くて、情報をお宝情報を抱えている不動産屋さんにあたるまでは足で稼ぐしかないです。散々もったいつけて情報を提示するのにぜーんぶ不動産情報のサイトで検索できる物件しか出てこないなんてありがちな話。毎朝、通勤時間にスマホでピコピコ検索していると大体1週間くらいでひと通り見終わってしまいます。

半年くらいしてまた見直すと面白いですよ。出がらしの売れない物件はとことん売れてないですから。個人的な感想としてはどこかしらマイナスポイントがあっても特徴的な物件は半年もあればそれなりに動いてはいるのかなと。とりあえず土地を買うのに焦りは禁物。辺鄙なところの土地を買ってもよそへは動かせませんから。土地は、地盤と立地が重要かなぁ。法務局でブルーマップとか見ると良いです。昔は田んぼだったりした土地は避けたいですし。

白鳳関を見るたびに思い出す

某きこりんの営業部長は田んぼは底から水が抜けないようになっている。つまり地盤が固い。結果、宅地としてとても適しているという大ボラをぶっこんできました。彼らは住宅メーカーで、不動産業者じゃないし宅建士でもないからなんでもありですかね。重要事項説明でそんなホラぶっこんで来たら一発アウトだと思うのですがね~。土地を買う、家を建てるなんて時はあれこれ知識を入れて勉強しないと(かといって、ハウスメーカーのパンフレットを読むとC値やQ値なんて似非科学によって騙されるのでご注意を)カモがネギしょってじぶんから鍋に入っていくようなものなのでしょうね。

大きな取引です。誠実な営業さんとの出会えるかどうかも大事かもしれません。


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