【宅建試験】「田園住居地域」に注目。

こんばんは、みんみんです。
今年の宅建士試験の目玉をここでお伝えいたします。

新しい用途地域ができた

絶対テストに出ると思って勉強しておくべし。
用途地域の前に、まずは都市計画のおさらい。

3つ覚えよう。

都市計画区域 街づくりを行う地域
準都市計画区域 そこそこ街づくりを行う地域
都市計画区域外 とりあえずそのままの地域

都市計画区域については、テストによく出ます。
面倒ですが、細々と学習しておきましょう。

都市計画区域外
都市計画区域 非線引き区域
市街化調整区域 (原則)

住宅は×

市街化区域

市街化調整区域に建てられる建物とか、重箱の隅をつつくような問題もあります。このあたりは過去問をまわす中で、解説をよく読んで知識を補完しておきましょう。原則とあるものに例外あり。例えば、問題に ~ 市街化調整区域にはいっさいの建物は建てられない。 ~ ということが書いてあれば、その選択肢は誤りとなります。問題によっては正しいものを選んだり、誤ったものを選んだりと変化をつけてくるので慌てて解いたがために、問題文の把握を間違えるようなケアレスミスをしないように気を付けてください(本番では往々にしてあります)。

市街化調整区域でも家は建つ

参考に3パターンほどご紹介します。

都市計画法第34条第11号区域

市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物(市街化区域内に存するものを含む。)が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県(指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあっては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。)の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの。

都市計画法第34条12号区域

その土地が存する市町村又は、隣接する市町村の市街化調整区域に20年以上居住する一定の親族等を有する方が対象。自分名義の家を所有していないこと。自分で居住するための家を建てることなどの条件あり。

既存宅地

昭和45年8月25日以前から現在まで市街化調整区域であるが地目が宅地という土地。昔から地目が宅地になっていたものは当然、住宅を家を建てることができる。

市街化調整区域に家を建てるのは得か損か?

住宅の建築が可能な市街化調整区域の土地を購入する際のメリットは、まず値段。市街化区域の土地と比べて見れば安い。資金的に余裕が出ますから、広い土地を買うことができます。広い土地があれば家も大きくなります。環境についても、市街化を抑制するために設定された区域なので周囲に家がごちゃごちゃ建てられていない。今後もすぐ隣に家が建つことは考えにくい。近くには畑や水田などがあったり自然豊かな環境に住むことができる。都市計画税はかからず、固定資産税も安い。

その逆にデメリットは、土地の評価が低くなり住宅ローンの審査が通らない場合がある。当然、売りに出した時に売れなかったり売りづらかったり。お値段もお安くなったりもする。また、開発許可や建築確認が次回も必ず下りる保証がない。つまり建て替え時がてきない場合がある(その時は柱を残して全面リフォームという選択もないことはないが、案外リフォームって金がかかる)。

市街化調整区域なので、都市ガスや下水道がきていない場合がある。ガスはプロパンにして、トイレは汲み取り式(ボットン)にすれば暮らしていくことはできるが、少なくともプロパンガスでエネファームとかお金が無駄にかかるのでやめましょう。売り抜ける気もなく、じぶんで住み倒す気で建てる家であるなら市街化調整区域に建てるという選択肢はありだと思います。管理人がこれまで見てまわった場所では、駅から徒歩10分かからないエリアが市街化調整区域なんてところもありました。単純に市街化調整区域イコール利便性がわるいということではないです。

用途地域とは

どんな建物を建てることができるかというお上の規制。
都市計画区域内の市街化区域に設定されている。



用途地域の指定

用途地域が指定されると、

1.建物の種類
2.建ぺい率
3.容積率
4.高さ制限(第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域)
5.前面道路幅員別容積率制限(道路幅員に乗ずる数値)
6.道路斜線制限
7.隣地斜線制限
8.日影規制

などを決定することができます。

田園住居地域

新しい用途地域「田園住居地域」の規制内容

第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域

田園住居地域 ( ← 増えた )

近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域

新しく追加される用途地域の名前は「田園住居地域」。準住居地域と近隣商業地域の間に入ります。住居系の用途地域は7から8に増えたということで、出題者側からしたら田園住居地域の問題はぜひ出したくなりますね。要チェックです。

 

「田園住居地域」創設の目的
農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した
低層住宅に係る良好な住居の環境を保護する
用途地域とするものとすること

田園住居地域の規制内容

建築物の建蔽率、壁面の後退距離の限度及び建築物の高さの限度が定められます。田園住居地域内の農地において行われる土地の形質の変更等については、市町村長の許可が必要となります。建築基準法で田園住居地域における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途に関する制限が定められます。

Q.
田園住居地域では何が建築可能?

A.
第一種低層住居専用地域に建築可能な建築物に加え、農業生産に関する建築物。生産緑地地区内で直売所、農家レストラン等の設置が可能です。農家レストランとかジェラート屋さんなんてありがち。「人生の楽園」ってテレビ番組で、定年退職した老夫婦がはじめて人生は楽しいといううらやましいお話を見ることができます。田園住居地域で建てられるものは基本、第一種低層住居専用地域のものと同じ。あとは、農家レストラン関連と覚えておけば十分でしょう。


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