平成30年度宅建士試験の合格ラインは?

こんばんは、みんみんです。

ただいま、平成30年度の宅地建物取引士試験の試験問題を見直しています。試験前にこの辺が出題されやすそうだとチェックしていたところで、何かしら出ていないかなと思えばチラホラと。その中でも田園住居地域に関する問題、しっかり出されておりました。ただし、問題自体は誤っているものを選ぶ問題なので、田園住居地域の知識が危うくても正答にたどり着ける可能性はあります。ポイントは許可を得るところは市町村長ってところ。田園住居地域の内容は理解していてこの端っこの承認権者を外してしまうとちょっと悔しいです。宅建士の試験は、ケアレスミスはご法度。4択のうち2択まで何とか絞り込んだからには知識があやふやであっても何とか5割以上の正解は引き当てたい。注意力はギリギリまで保って、どこかに引っ掛けの香りを嗅ぎ当てなくてはなりません。引っ掛けで面倒くさいパターンが、そんな規定はないのにもっともらしく書いてくるって場合。これが危ない。

試験引っ掛けのパターン

1.完全なでたらめ
2.一部が誤り
3.規定自体が存在しない
4.正しい

たとえば、数字などについていえば小数点第二位を4から7に変えてあって間違いでした!!なんて問題は出題されません。覚えておく度合いというかレベルが存在します。「例外なく」とか「かならず」とか「しなければならない」とか白黒ハッキリさせるような設問は、ちょっと注意すべしです。

AとBとの間で、5か月後に実施される試験(以下この問において「本件試験」という。)にBが合格したときにはA所有の甲建物をBに贈与する旨を書面で約した(以下この問において「本件約定」という。)。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.本件約定は、停止条件付贈与契約である。

2.本件約定の後、Aの放火により甲建物が滅失し、その後にBが本件試験に合格した場合、AはBに対して損害賠償責任を負う。

3.Bは、本件試験に合格したときは、本件約定の時点にさかのぼって甲建物の所有権を取得する。

4.本件約定の時点でAに意思能力がなかった場合、Bは、本件試験に合格しても、本件約定に基づき甲建物の所有権を取得することはできない。

解く前に、これは正しいものを選ぶのか、誤ったものを選ぶのかはしっかり確認することが大事です。1.は問題なく合ってます。タラれば条件はそれまで効力が停止しますので、停止条件付贈与契約。2.はかなり酷いお話ですが、くれるといったものが合格して停止条件が解除されたのにもらえないわけで、放火した人に損害賠償責任が発生します。3.はさかのぼって~が間違い。4.は意思能力のない人の結んだ契約は無効ですので、試験に合格してももらえません。

これまでの宅建合格ライン予想

まずはTACとLECの予想は押さえておきたいところ。

LECとTACともに36±1

日建学院が37±1

ちょっと、ネットでの意見を拾ってみると妙に高い合格ライン予想が多いですね。例年だと33~35あたりでドキドキして36点以上が安泰って流れなんだけど。とはいえ、LECにしてもTACにしても35,36,37予想なわけで、35か36で決まれば、まぁ例年通りの決着となるのでまだ何とも言えません。日建学院が36、37、38というのがチャレンジ予想で37点以上ということは、これまで36点取れれば安泰とされていた宅建士試験が新時代突入ということになります。問題が簡単だったというのはどうだろう。解けたつもりで回答して、見事にひっかけられてるのが宅地建物取引士試験ですし。

宅建試験難易度を考える

今回の試験難易度はどうだったのか?
問題を取り上げて考えてみます。

問50.
建築物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1.木造建物を造る際には、強度や耐久性において、できるだけ乾燥している木材を使用するのが好ましい。

2.集成木材構造は、集成木材で骨組を構成したもので、大規模な建物にも使用されている。

3.鉄骨構造は、不燃構造であり、耐火材料による耐火被覆がなくても耐火構造にすることができる。

4.鉄筋コンクリート構造は、耐久性を高めるためには、中性化の防止やコンクリートのひび割れ防止の注意が必要である。

間違っているもの探し。

1.は常識。木は乾燥してこそ強度が出ます。古材なんてその最たるものですね。2.集成木材は強度を安定して出すことができます。つまり正しい。住宅展示場めぐりとかしてハウスメーカーのうんちくを聞いていたりすると常識の範疇でとけるかもしれません。3.は、ひっかけ。鉄骨自体は不燃ですが、鉄骨は熱に弱いので耐火被覆が必要。かりにこれを保留しても4.を見切ればよろしい。というところで、鉄筋コンクリートはコンクリートが鉄筋を守ります。コンクリートは徐々に中性化していくのでその防止や、ひび割れによる水の侵入などで鉄骨が錆びないようにすることが必要です。仮に3.を保留にしていても解けそうですが、鉄筋は不燃だから~と突っ走ってしまうと2.あたりに引っかかるかもしれません。木材でも大規模な建物はOKです。

問39.
宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、当該建物を借りようとする者は宅地建物取引業者ではないものとする。

1.当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。

2.当該建物が既存の住宅であるときは、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。

3.台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。

4.宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。

こちらも間違っているもの探し。

これはかなりやってくれますね~。1.重要事項説明について、相手が宅建業者だったら~という場合。2.は建物状況調査を実施しているかとその結果を重要事項説明に入れるかどうか。3.はごくごく当たり前のお話。4.がひねってきてます。賃貸借についてはちゃんと文字が映像で見えるなどの条件を満たしていれば、テレビ会議で重要事項説明を行っても可。しかし、宅地建物取引士証の提示を省略できるなんて話はねつ造。これが若い番号だったら引っ掛からないと思うんですが、問39あたりになればだいぶ集中力も落ちてくるところ。問題の読み方をさらりと読んでしまってITオッケーで意識を切ってしまうと案外、引っ掛かるかもしれません。