宅建試験ここが出る!

宅地建物取引士試験の範囲は広い。
よく言われるのが民法で嵌まってしまうと、統計問題や法改正問題への対応がおろそかになってくる。管理人の感想から言えば、民法は範囲が広いので満点は運が良ければくらいに考えておくのが無難。ここはしっかりと立ち止まって必要なことは確実に頭に叩き込んでおこう。民法の1点も統計問題の1点もどちらも同じ1点。その重さに違いはない。毎年、出題されるパターンが決まってくる統計問題と宅建業法の法改正問題はきちんと試験準備をしたかが運命の分かれ道。通勤時間の合間に毎月1回程度読んでおけば、3ヶ月で3回読むことになり十分記憶に定着させることができる。統計や法改正は他の分野とのつながりも薄く面白味は少ないが、最初に読んだ時と、勉強が進んでからの2回目、試験直前の3回目ではそれぞれ補完される感想などの情報量が増えているはずだ。新聞を読んだ際に景気の動向や地価公示価格に考えをめぐらしても良い。楽しく勉強して、しっかり得点を稼ごう。

統計問題

宅建士試験の統計問題はさらっと読んで準備するだけで得点できる。逆に言えば、この宅建登録講習受講者(宅建業界に勤めている者が受講できる)が免除される5問を無策のままに落とすようだと合格が遠のく。気を抜かず確認しておこう。

平成29年地価公示
平成28年1月以降の1年間の地価については景気動向を含め、流れをつかんでおく必要あり。

1.全国平均
全用途平均は2年連続の上昇。
用途別では、住宅地は昨年の下落から横ばい。商業地は2年連続の上昇となり、上昇基調を強める。工業地は昨年の横ばいから上昇に転じる。

2.三大都市圏
住宅地は大阪圏が昨年の上昇から横ばいとなった以外、ほぼ前年並みの小幅な上昇。商業地は名古屋圏を除き上昇基調。工業地は総じて上昇基調を継続。

3.地方圏
地方四市では全ての用途で三大都市圏を上回る上昇を示している。地方圏のその他の地域においては全ての用途で下落幅が縮小。

平成28年建築着工統計
平成28年の新設住宅着工は、持家・貸家及び分譲住宅が増加したため、全体で増加。

<総戸数>
・平成28年の新設住宅着工戸数は967,237戸
・前年比では6.4%増となり、2年連続の増加
・新設住宅着工床面積は78,178千平方メートル、前年比4.2%増、3年ぶりの増加。

<利用関係別戸数>

1.持家
平成28年の持家は 292,287戸(前年比 3.1%増、3年ぶりの増加)

2.貸家
平成28年の貸家は 418,543戸(前年比 10.5%増、5年連続の増加)

3.平成28年
平成28年の分譲住宅は 250,532戸(前年比 3.9%増、2年連続の増加)。マンションは114,570戸(同 0.9%減、昨年の増加から再びの減少)。一戸建住宅は133,739戸(同 8.2%増、3年ぶりの増加)




法人企業統計

財務省が例年9月に公表する法人企業統計年報の不動産業の経常利益と売上高からの出題あり。

1.不動産業の経常利益の推移

平成27年度法人企業統計年報(平成28年9月公表)によれば、平成27年度における不動産業の経常利益は約4兆3,000億円となっており、対前年度比7.5%減となった。

2.不動産業の売上高の推移

平成27年度法人企業統計年報(平成28年9月公表)によれば、平成27年度における不動産業の売上高は約39兆4,000億円となっており、対前年度比6.5%増となった。全産業の約2.7%を占めている(全産業:1,431兆5,341億円)。

土地の動向

土地取引件数等の推移

土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向をみると、平成28年の全国の土地取引件数は129万件となり、前年に比べると0.3%増となった。

※ 土地動向は暗記すべし!

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法改正関連

法改正は問題を作りやすい分野である。ここでしっかりとおさらいしておこう。

媒介業者
媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、その媒介契約の目的物である宅地や建物の売買・交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告する義務が課せられました(宅地建物取引業法 34 条の2第8項)。この規定に反する特約は、無効(宅地建物取引業法34 条の2第 10 項)。

重要事項説明
宅地や建物の取得者または借主となる者が宅地建物取引業者である場合における重要事項の説明については、説明を要せず、重要事項を記載した書面の交付のみで足りる(宅建業法第 35 条第6項)。

保証金の還付請求権者から宅建業者が除外
宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をし、その取引により生じた債権に関し、営業保証金又は弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者から、宅地建物取引業者が除外された(宅建業法第 27 条第1項及び第 64 条の8第1項)。

※ 不動産業者への締め付けが厳しくなった。

従業者名簿から住所欄削除
宅地建物取引業者が事務所ごとに備えるべき従業者名簿の記載事項から、住所が削除された(宅建業法第 48 条第3項)。従業者名簿は関係者から請求があれば閲覧させなければならないものなので、従業者のプライバシーを保護の観点からの改正。

登録免許税の特例措置が延長
人口減少下においても土地に対する需要を喚起し、土地の流動化を通じた有効利用等の促進を図るため、土地の所有権移転登記と信託登記に係る登録免許税の特例措置が2年間(平成29年4月1日~平成31年3月31日)延長された。

所有権移転登記・・・2%⇒1.5%
信託登記・・・0.4%⇒0.3%

買取再版の不動産取得税の特例延長
目的は、既存住宅流通・リフォーム市場を活性化。
買取再販事業者が既存住宅を買い取って一定の質の向上を図る改修工事を行い、再販売する場合に、買取再販事業者に課される不動産取得税の特例措置が2年間(平成29年4月1日~平成31年3月31日)延長された。

高齢者向け住宅供給促進税制が延長
高齢者が安心して暮らせる住宅ストックが不足していることから、在宅医療・介護の場となるサービス付き高齢者向け住宅の供給を促進するため、新築のサービス付き高齢者向け住宅に係る特例措置が2年間(平成29年4月1日~平成31年3月31日)延長。

※ 新築の老人ホームなどは固定資産税と不動産取得税がお安くなる。

【固定資産税】
5年間、税額を1/2~5/6の範囲内で市町村が条例で定める割合を軽減。

【不動産取得税】
家屋:課税標準から1,200万円控除/戸
土地:税額から一定額(家屋の床面積の2倍に当たる土地面積相当分の価額等に税率を乗じて得た額)が軽減。

住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置延長
住宅取得に係る負担の軽減、良質な住宅ストックの形成・流通の促進を図るため、住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置が3年間(平成29年4月1日~平成32年3月31日)延長。

住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置
(登録免許税)

所有権の保存登記・・・0.4%⇒0.15%
所有権の移転登記・・・2%⇒0.3%
抵当権の設定登記・・・0.4%⇒0.1%