宅建試験ここが出る!

宅地建物取引士試験の範囲は広い。
よく言われるのが民法で嵌まってしまうと、統計問題や法改正問題への対応がおろそかになってくる。管理人の感想から言えば、民法は範囲が広いので満点は運が良ければくらいに考えておくのが無難。ここはしっかりと立ち止まって必要なことは確実に頭に叩き込んでおこう。民法の1点も統計問題の1点もどちらも同じ1点。その重さに違いはない。毎年、出題されるパターンが決まってくる統計問題と宅建業法の法改正問題はきちんと試験準備をしたかが運命の分かれ道。通勤時間の合間に毎月1回程度読んでおけば、3ヶ月で3回読むことになり十分記憶に定着させることができる。統計や法改正は他の分野とのつながりも薄く面白味は少ないが、最初に読んだ時と、勉強が進んでからの2回目、試験直前の3回目ではそれぞれ補完される感想などの情報量が増えているはずだ。新聞を読んだ際に景気の動向や地価公示価格に考えをめぐらしても良い。楽しく勉強して、しっかり得点を稼ごう。

統計問題

宅建士試験の統計問題はさらっと読んで準備するだけで得点できる。逆に言えば、この宅建登録講習受講者(宅建業界に勤めている者が受講できる)が免除される5問を無策のままに落とすようだと合格が遠のく。気を抜かず確認しておこう。

※ 対30年度宅建士試験用に更新してあります。

平成30年地価公示
平成29年1月以降の1年間の地価については景気動向を含め、流れをつかんでおく必要あり。特に前年から変化のあったところと、景気の良い話(または景気の良くない話)は問題にしやすいので要チェックです。

1.全国平均
全用途平均は3年連続の上昇。
用途別では、住宅地は昨年の横ばいから10年ぶりに上昇した。商業地は3年連続の上昇となり、上昇基調を強める。工業地は2年連続の上昇。

2.三大都市圏
住宅地は0.7%、商業地は3.9%、工業地は1.5%
住宅地、商業地及び工業地のいずれについても各圏域で上昇した。住宅地は大阪圏がわずかな上昇だが、商業地の上昇率は三大都市圏で最も高い。

3.地方圏
住宅地は△0.1%、商業地は0.5%、工業地は0.2%
住宅地は下落幅の縮小傾向が継続。商業地及び工業地は26年ぶりに上昇に転じ、全用途平均でも下落を脱して横ばいに転じた。地方圏のうち、地方四市では、全ての用途で上昇し、上昇基調を強めている。

平成29年建築着工統計
約96.46万戸、前年比0.3%減、3年ぶりの減少

<総戸数>
・平成29年の新設住宅着工戸数は964,641戸
・前年比では0.3%減となり、3年ぶりの減少
・新設住宅着工床面積は77,515千平方メートル、前年比0.9%減、昨年の増加から再び減少。

<利用関係別戸数>

1.持家
284,283戸、前年比2.7%減、 昨年の増加から再びの減少

2.貸家
41,9397戸、前年比0.2%増、6年連続の増加

3.分譲住宅
255,191戸、前年比1.9%増、3年連続の増加
・マンションは114,830戸(前年比1.9%増、昨年の減少から再びの増加)
・一戸建住宅は138,189戸(同3.3%増、2年連続の増加)




法人企業統計

財務省が例年9月に公表する法人企業統計年報の不動産業の経常利益と売上高からの出題あり。

1.不動産業の経常利益の推移

平成28年度(2016年度)法人企業統計年報(平成29年9月公表)によれば、平成28年度における不動産業の経常利益は5兆3,318億円となっており、対前年度比24%増となった。

2.不動産業の売上高の推移

平成28年度(2016年度)法人企業統計年報(平成29年9月公表)によれば、平成28年度における不動産業の売上高は42兆9,824億円となっており、対前年度比9.1%増となった。全産業の約2.9%を占めている(全産業:1,455兆7,563億円)。

土地の動向

土地取引件数等の推移
土地取引について、売買による所有権の移転登記の件数でその動向をみると、法務省「登記統計月報」によれば、平成29年(2017年)の全国の土地取引件数は132万件となり、前年に比べると2.1%増となった。増加の内訳は、地方圏で約2万件、東京圏で約1万件となった。

土地利用の動向
平成28年(2016年)における我が国の国土面積は約3,780万haであり、このうち森林が約2,506万haと最も多く、それに次ぐ農地は前年より減少して447万haとなっており、これらで全国土面積の約8割を占めている。このほか、住宅地、工業用地等の宅地は約194万ha、道路は約139万ha、水面・河川・水路が約133万ha、原野等が約34万haとなっている。

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法改正関連

法改正は問題を作りやすい分野である。ここでしっかりとおさらいしておこう。

平成30年度(2018年度)の宅建士試験における法改正の目玉は2つ。

生産緑地法の改正による田園住居地域の創設
「田園住居地域は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とする」(都市計画法9条8項)という住居地域が創設されました。田園住居地域内の都市計画の内容は、ほぼ低層住居専用地域と同様です。建ぺい率、外壁の後退距離(1.5m又は1mのうち都市計画で定めたもの)、建築物の高さの限度(12m又は10mのうち都市計画で定めたもの)等が低層住居専用地域と同じ基準となります。なお、建ぺい率は「建蔽率」と漢字表記となりました。

いまはやりの農家レストランが出来るようになったと覚えておけば良いと思います。原則として、市町村長の許可が必要。

中古物件の流通を促すためのインスペクション制度
二つ目の目玉がこちら。インスペクションってなんだ?といえば、スポーツなどではコースの下見の意味でよく使われますね。既存建物取引時の情報提供が充実させるために、不動産取引のプロである宅建業者が専門家による建物状況調査(インスペクション)(※)の活用を促すことで、契約当事者が安心して取引ができる市場環境が整備されました。具体的には、建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査するものです。

媒介・代理契約書面に、「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」について記載しなければなりません。なお、依頼者が建物状況調査について認識した上で既存住宅の取引を行えるよう、宅建業者は依頼者に対して、建物状況調査に関して説明を行うことが望ましいとされていますが、法的な義務はなく、取引士が説明する必要もありません。

購入希望の依頼者(交換により既存住宅を取得しようとする依頼者を含む。)が建物状況調査を実施する場合には、あらかじめ物件所有者の同意が必要です。さらに、建物状況調査を実施する者のあっせんは、媒介・代理業務の一環であるため、宅建業者は、依頼者に対し建物状況調査を実施する者をあっせんした場合において、報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできません。

建物状況調査が過去1年以内に実施されている場合には、建物状況調査を実施した者が作成した「建物状況調査の結果の概要」に基づき、劣化事象等の有無を説明しなければなりません。(賃貸の媒介でも重要事項説明書に記載する必要があります!!)建物の建築及び維持保全の状況に関する書類(宅地建物取引業法施行規則16条の2の3)の保存の状況に関して説明する必要がありますが、原則として、その書類の有無を説明すればよく、その書類に記載されている内容の説明までは義務付けられていません。

宅建業者による売買契約締結時のインスペクション
37条書面(契約書)
既存建物の瑕疵をめぐった物件引渡し後のトラブルを防止するため、基礎、外壁等の現況を契約当事者(売主と買主)が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付することが義務付けられました。確認した事項がない場合は、ない旨を記載します。貸借の場合は義務ではありません。

<おまけ>

賃貸なら重要事項説明がテレビ会議もOKとなった
宅地又は建物の貸借の代理又は媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議等のITを活用するにあたっては、次に掲げるすべての事項を満たしている場合に限り、対面による重要事項の説明と同様に扱われます。

1.取引士と重要事項の説明を受けようとする者が、図面等の書類及び説明の内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、かつ、双方が発する音声を十分に聞き取ることができるとともに、双方向でやりとりできる環境において実施していること。

2.取引士により記名押印された重要事項説明書及び添付書類を、重要事項の説明を受けようとする者にあらかじめ送付していること。

3.重要事項の説明を受けようとする者が、重要事項説明書及び添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にあること、ならびに映像及び音声の状況について、取引士が重要事項の説明を開始する前に確認していること。

4.取引士が、取引士証を提示し、重要事項の説明を受けようとする者が、その取引士証を画面上で視認できたことを確認していること。