こんばんは、みんみんです。

2018年度の宅建士試験は、
平成30年10月21日(日)

あと少しです。最高の結果が出るように頑張ってください。とはいえ、時には息抜きも必要です。せっかくこのような過疎ページをご覧いただいておりますので、ゆるめな内容で試験に出そうな部分の知識を思い出していただけるようお送りしたいと思います。急ぎで記事をあげているので今回は4コマ漫画はなしです。・・・次回はきっと。。。

法改正は要注意!!
建物状況調査(インスペクション)制度

インスペクションって何?

つ inspection 検査

宅建業法の改正に関わるものは、めんどくさいですが要チェックです。今回はインスペクション制度、旬な話題となりそうです。この制度は中古住宅の適正な売買と流通の活性化を目的とした制度です。物件の建物診断がやってあれば買う方も安心して購入にも踏み切れますよね。(第三者による診断で、現状把握まで。直してあるわけではないのが微妙に残念なところ。)

ポイント1
インスペクションは義務ではなく、重要事項説明の際に「説明の義務」があるだけです。つまり、建物状況調査をやってあるかないかを伝えるだけ。

ポイント2
現況検査の内容は、売買の対象となる住宅について、基礎、外壁等の建物の部位に生じているひび割れ、欠損といった劣化事象及び不具合事象の状況を、目視を中心とした非破壊調査により把握し、その調査・検査結果を依頼主に対し報告することを指す。

ポイント3
瑕疵があるかないかの保証をするものではなく、耐震性や省エネ性能を判定するものでもない。当然ながら、建築基準法令の違反有無の判定を目的としたものでもない。設計図面との照合をする必要もない。

結局、インスペクションって気休め程度?でも、してないよりはマシ??さらに重要事項の説明の際には建物状況調査を(1年以内に)やっているか、いないかの説明をするだけ。結構、微妙な気がする・・・。

ちょっとだけフォローすると、調査対象となるのは、中古住宅の取引における建物に関する瑕疵は一般的には「給排水管の故障、シロアリの害、主要な木部の腐蝕・腐朽」とされています。つまり、重要な箇所をきちんと第三者の目で見ることは無駄じゃないってこと。

Q.建物状況調査を依頼するのは売主?買主?

A.どちらでも良い

中古住宅の取引でやること3つ

媒介契約を結ぶ際に、インスペクション事業者をあっせんできるかどうか「媒介契約書に記載」する。

あっせんってなんだ!?

これは具体的な手配のこと。「建物状況調査を実施する者の「あっせん」には。建物状況調査を実施している業者に関する単なる情報提供ではなく、売り主又は買主と業者の間で建物状況調査に向けた具体的なやりとりが行われるように手配することが求められる。

つまり、建物状況調査の業者さんのチラシを渡しておしまい!ではダメで、売主と買主の間に入って建物状況調査を実施に関する具体的なやりとりを手配すること。あっせんの言葉通り、双方の間に入れということですね。

売買契約締結前に、重要事項説明の際に「インスペクションが実施されたかの有無」「インスペクションが行われたときはその結果について」説明することが義務。

賃貸の媒介の場合にも建物状況調査結果の説明が必要なのが盲点。住むだけなんだけど「建物状況調査を実施しているかどうか」と「実施している場合における建物状況調査の結果の概要」は、重要事項として説明することをお忘れなく。

 

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売買契約の成立時に、建物の状況について当事者双方が確認した事項を記載した書面を交付する。

1.媒介契約書面に、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載(第34条の2第1項)

具体的には、売主に建物状況調査の制度について説明をすること。売主にあっせんの可否を示すこと。あっせん可の場合は、売主が事業者のあっせんを希望するか確認をすること。これらの流れを踏んだのちに媒介契約書を作成し、契約書面にあっせんの有無等を記載します。

2.建物状況調査の結果の概要、建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況を重要事項として説明(第35条第1項)

1.建物状況調査を実施しているかどうか

調査の実施から1年を経過していないものに限る

2.実施している場合における建物状況調査の結果の概要

※客観的に適正な内容のものであることが重要であり、国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」に基づく既存住宅現況調査結果報告書の検査結果の概要と同様のものとする。

3.設計図書等の建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存の状況(売買・交換のみ)

重要事項説明書において以下の書類の有無を記載します

・建築基準法令に適合していることを証明する書類→検査済証

・新耐震基準への適合性を証明する書類→耐震基準適合証明書、固定資産税減額証明書、耐震診断の結果報告書、住宅耐震改修証明書

・新築時及び増改築時に作成された設計図書類→建築確認済証及び確認申請時の図面類

・新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書類→建物状況調査結果報告書、既存住宅性能評価書、定期調査報告書

3.37条書面に、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載(第37条第1項)

宅建業者は、売買等の契約当事者に交付する書面(いわゆる37条書面)に、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について、当事者の双方が確認した事項を記載することとする。

空き家問題は深刻で、それを解決するためには流通の促進をしていかなくてはならないのだけれど、特に既存の一戸建てなんて(人生において何度も住宅を購入するという人以外)良いのか・悪いのか、大丈夫なのか問題があるのか、非常にわかりづらいものになっています。目視中心とはいえ、専門家が第三者的な目で評価をすることが一般的になれば、今よりも既存住宅の取引について安心感が増すのは間違いないでしょう。

もっとも、木造住宅であれば築20年で上物の価値はゼロになってしまうという問題を何とかしていかない限り、流通なんてしないと思うわけです。だって、自慢の木の香りのする家を建てて、ローン金利を含めてその建築費が2000万円。それが20年で評価額が0、つまり価値なしになるわけですよ。建ててから10年たった既存住宅だと、あと10年で価値がゼロになる。築15年ではあと残り5年・・・。

こうなるとマンションの方が売りやすいってことになりますね。もっとも、マンションを買うなら立地と管理で買わなきゃ損します。田舎の駅から遠いマンションなんて、これから捌くのは大変になると思います。田舎の土地も同じですが、利便性は大事(東MAXさんが木更津に別荘地用の広大な土地を買ったとかTV番組でやってましたが、このご時世に別荘の総予算5000万円とは豪気なお話ですね~)。