こんばんは、みんみんです。

さぁ、実りの秋です。これまでの学習してきた知識をしっかり収穫していきましょう。宅建の勉強をしていくと紛らわしく感じるものがいくつかあります。ここで復習です!「宅建業者」と「宅地建物取引士」の違いをちゃんと言えますか?宅建業者っていうと株式会社だったり個人会社だったりと組織の形態が色々あるのは当然ですね。つまり宅建業者には個人も法人もあります。しかし、宅地建物取引士は個人だけです。普通に考えれば、不動産会社=宅建業者です。そこで働く従業員(のうち、宅建試験に合格して宅建士登録を行い、宅地建物取引士証の交付を受けた者)が宅地建物取引士となります。単純に言えば、業者になるのには試験はありません。ややこしいですが、個人で行っている宅建業者のひとり社長が宅地建物取引士資格を持っているケースであっても、宅建業者と宅地建物取引士とは異なります。

 

違いのわかる漢

違いのわかる漢

 

宅地建物取引士と宅建業者との違い

 項目

 宅建士

宅建業者

試験

宅建試験

ない

免許証

ない

(あるのは宅建士証)

宅建業免許

登録

宅建士登録

ない

宅地建物取引業試験に合格し~とか、宅建士免許が~なんて作りやすいひっかけ問題ですね。宅建業登録なんてものもないのがポイント。問題はしっかり読んで丁寧に確認しながら回答しましょう。

宅建士になるまでの3ステップ

1.宅建士試験に合格した

2.知事に登録した

3.取引士証を交付された

 

宅建士の欠格事由の重箱の隅をつつく

宅建試験に合格できない人はもちろん宅建士にはなれないのですが・・・欠格事由と言われる宅建試験に関係なく「宅建士になれない人」をこの機会にぜひおさらいしておきましょう。

 

※ 営業許可を得ていない未成年者で未婚の者は、業者にはなれるが宅建士にはなれない!!(未成年であっても、結婚したら世の中的には一人前だとみなされる。つまり未成年であっても結婚さえしてしまえば宅建士になれる!

※ 成年被後見人、被保佐人、または破産者で復権を得ない人

※ 宅建業法違反、傷害罪や暴行罪といった暴力系犯罪、背任罪によって罰金刑以上の刑を受け、刑の執行から5年を経過していない人

※ その他の犯罪であっても禁固以上の刑を受け、刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から5年を経過していない者

 

なんて人は、宅建士にはなれないので注意。

ついでなので、ここで宅建士について確認しておきましょう。

宅建士のまとめ

【設置義務】
宅地建物取引業者は事務所ごとに5人に1人は専任の宅建士を置かなくてはなりません。

【重要事項説明】
契約をするかどうか判断させるため、相手方に対して物件情報を知らせる必要があります。これを重要事項の説明といい、契約が成立する前に行わなければなりません。専任でなくても構わないのですが、宅地建物取引士が説明をしなくてはなりません。宅地建物取引士がこの重要事項の説明を怠ると、宅建業者が業務停止処分対象となります。

(ワンポイント)

★ 契約前に行う事。(判断するために必要)
★ 説明場所はどこでもよい。
★ 説明する相手は、売買→買主のみ、賃貸→借主のみ、交換→両方。
★ 請求がなくても重要事項説明の際は取引士証を提示すること。
★ ↑ 提示を忘れると10万円以下の過料に処せられることがある。

(ここが出る!!)
相手が宅建業者の場合は、重要事項説明書の交付だけで説明義務なし。

【重要事項説明書面(35条書面)への記名と押印】
重要事項の説明は専任じゃなくても構わないので宅建士がやらなくてはならなかった。そして、ここからが重要。重要事項説明書(35条書面)を相手方に交付しなくてはならないが、渡すのは宅建士からでなくてもよい。重要事項の説明と同じタイミングで重要事項説明書面の交付にならない場合もある。同じタイミングで交付できなくても、どちらも契約前であればOK。

(ここが出る!!)
重要事項説明書面(35条書面)への記名と押印は専任じゃなくても構わないので、宅建士が記名と押印をしなくてはダメ。書類自体の作成は宅建業者のお仕事。書類も宅建士が作らなくてはならないといった面倒なしばりはない。

【契約内容記載書面(37条書面)への記名と押印】
宅建業者は、契約後のトラブル防止のために、契約締結後に遅滞なく37条書面というものを交付しなければならない。

(ここが出る!!)
宅建業者が37条書面を作成し、契約成立後遅滞なく交付する(宅建士が作成する必要はない)。37条書面には専任じゃなくて構わないので、宅地建物取引士の記名押印が必要。書面を交付するのも宅建士でなくて構わない。契約後なので、当然ながら説明も不要(必要なことを説明して、相手は判断の結果契約しているから)。

交付しないと宅建業者が処分される。
※ 37条書面の交付を怠った宅建業者は、監督処分として業務停止処分、罰則として50万円以下の罰金に処せられることがあります。

(ワンポイント)
試験に良く出るのは、重要事項説明と35条書面の記名と押印は「専任じゃなくて構わないので、宅建士がやらなくてはならない業務」だということ。おまけで契約後に交付する37条書面にも専任じゃなくても構わないので宅建士の記名と押印が必要。相手に渡すのは宅建士からである必要はない(こんなしばりはなく、誰からでもよい)。ちなみに、設置義務は5人に1任は専任の宅建士を置かなくてはダメ。この違いは、よく整理しておきましょう。