Airbnb(エアビーアンドビー)のブームで湯沢町の値崩れマンションの活用は広まるか!?

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リゾマン

こんばんは、みんみんです。

Airbnb(エアビーアンドビー)という単語をご存知でしょうか?このところテレビでも特集されていて耳にする機会も増えました。

さて、えあびーえぬびー改め「えあびーあんどびー」ってなんだろう?っと調べてみました。こちらは家や部屋を有料で貸したいという人が情報を掲載し、借りたい人が予約するといういわゆる「民泊」サイトです。その中でも気になったニュースは、湯沢のリゾートマンションなど、最安値10万円がゴロゴロ売りに出されている物件を購入し、民泊に活用するというもの。運用利回りは1年間で〇〇倍とかなんとか。

その信じられない値崩れっぷりでたまに話題にあがる湯沢のリゾートマンションですが、本当に運用利回りは稼げるのでしょうか?例えばマンションは10万円程度で買えたとして、他にも管理費・修繕積立金、固定資産税などの税金がかかります。とある西武系リゾートマンション1LDKひと部屋のサンプルとして、ちょっと思いつくものを下にまとめてみました。

・物件代金(10万円)
・仲介手数料(5,000円)
・登録免許税(36,400円)
・不動産取得税(8万円)
・特別積立金(6万円)
・不動産取得税・印紙税(4,000円)

初回の支払いでは約30万円程度かかります。

・固定資産税年額(25,200円)
・湯沢町町民税年額(5.000円)

・管理費月額(8,900円)
・修繕積立金月額(1,100円)
・水道基本料月額(1,360円)
・電気基本料(800円)

ランニングコストの年額は、176,120円
(プラス電気を使った分)

年額20万円近くの維持費がかかります。

 

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Airbnb(エアビーアンドビー)

さて、これをプラスに変えられるか?というのが今回のテーマ。20万円を12ヵ月で月割りすると1.66666万円。毎月2万円の売り上げを出せればトントン。苗場で毎年行われるフジロックの頃は夏の需要を見込めるので、その時期は料金設定をお高めにしても借り手は余裕でつくでしょう。あとは冬のスキーやスノーボードシーズン。これは11月末から5月末までというシーズンの長さを考えると7ヵ月近くあるのでチャンスはありそうです。

苗場ポールレッスン

苗場スキー場

 

Airbnb(エアビーアンドビー)で利回りをあげているオーナーについての取材記事を読むと、まずそれぞれが楽しみをもってやっていること。お金儲けだけに特化しているわけではなく、利用者に部屋を貸すことでメッセージも伝えている。例えば、外国人の利用者が多いところでは日本文化を伝えたいという方が多かった。あとは部屋の清掃を徹底して行っている。これは、外注業者を入れるにしてもじぶんで行うにしても同じ。リピーターの多いお宿はかならず利用者の感想に「お部屋がとても綺麗でした」ということが書かれておりました。掃除を徹底するという事は商売の基本だなぁと改めて思う。

都内に住んで、湯沢のリゾマンを民泊で貸し出す際のネックとなるのがまずお部屋の掃除。布団も干さなければならないし、シーツや枕カバーなどの交換も必須。タオルもフェイスタオルとバスタオルは必須。お客さんへの鍵の受け渡しとチェックアウト後の状況確認。全部アウトソーシングで出すとなると一部屋からの収益が下がるので、複数のお部屋を経営しなければどうしてもスケールが出てこない。

逆に言えば、民泊ルーム経営の人を顧客として、ルームクリーンとお客様への鍵の受け渡し専用会社なんかがあるとニーズを得られるかもしれない。

初期投資を徹底的に押さえて堅牢なマンションを手に入れられるのは大きい。ビジター相手の商売と考えると大浴場やプールといった管理費を上げるような付帯設備の有無もプラスに働くかもしれない。Airbnb(エアビーアンドビー)をうまく利用すれば湯沢エリアの値崩れマンションを民泊で回転させて利益をとることもできるのではないかと思ったわけです。注意点としては、マンションの規約で民泊禁止の記載があるところではできないということ。民泊はオリンピックに向けてOKにする流れはありますが、まだまだ全面解禁ではありません。※ 調べてみたらAirbnbに湯沢のリゾートマンションの方も結構参入してました。

 

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好きなことして生きていく文化

Airbnb(エアビーアンドビー)のまとめを読んでいたらじぶんが住んでいる家の1部屋だけ貸しているという人がいたりでサブカルっぽいというか、なかなかカオスです。月5万円の家賃の部屋で、2年で700万円の売り上げを上げた人のお話なども読みました。泊まる方からすれば、安さというのは魅力で、ボロ家であっても安全さえ確保されていれば構わないという層もいるのかなと。

正直なところ、ほぼ毎日知らない人がじぶんの家の隣の部屋で寝起きしているのって疲れないのかなって思う。このあたりはオーナーを楽しんでできる人じゃないと大変かもしれない。語学力がある人が英語で話をしたいといった副次的な狙いを持っていたりするとハードルは下がる・・・んですかね。民泊そのものがグレーゾーンでもあるので、民泊で稼ぎまくっているという話を聞けば、賃貸物件の大家さんも良い顔はしないでしょうね。(ある意味、また貸しですから)

独勉どっとこむは宅建士受験者応援サイトなので、少しだけ宅建士試験っぽいことを書いてみると、宅建業法でいう「取引」とは、宅地建物の「売買・交換・貸借」を自ら行うか、代理するか、媒介することのうち「自ら貸借を行う」ことを除いた8つが取引にあたる。取引については、免許がなくてはやってはいけない。

自ら賃貸することは「取引」にあたらない。
つまり、免許なしに誰でもできる。!!

おまけで、ビル管理業は8つの取引にあたらないので宅建業には当たらない。同様に宅地造成業も宅建業には当たらない。自ら転貸も自ら貸借の一種⇒免許はいらない。

「業」(ぎょう)とはなんぞや?

1.不特定多数の人を相手として
2.反復継続して

取引を行うこと。

つまり、特定の人を相手にするのは業にはならない。反復継続せず、1度だけの取引なら業にはならない。業にはならないということは、免許はいらない。一つの土地を分割して、不特定多数の人を相手に取引する場合は、免許が必要。

仮に、宅建業者に「代理」を依頼したとしても代理人が行った契約の効力は本人に帰属するので1度に複数の区画を売るというのは反復継続となるので注意すること。過去問でもひっかけ問題が出てきているのでここは冷静に回答したい。




宅建業法の出題でケアレスミスをすると、他の受験生もしっかり勉強している分野なだけに致命的。たかが1問、1/50とはいえかなりイタイ。受験生の大半が間違えているような問題であればそうそう差がつかないが、正答率が高い問題のケアレスミスは一撃で致命傷にもなりかねない。テストでは、とことん注意深く問題に向かい合うようにしよう。
 

宅建試験の心構え

個人的には、宅建業法は効率重視に集中して覚えたもの勝ち。範囲の広い民法(権利関係)はお馬鹿では歯が立たず、ある程度のセンスも必要。法令上の制限は我慢強さと粘り強さが鍵。これは完全に知識の積み上げ勝負。統計問題は直前対策を拾い読みして補完する要領の良さがポイントだと思います。


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